超20城推出新房团购,官方默认房企降价销售
政府出面站台、鼓励居民团购商品房的城市，又多了一个郑州。
近日，由郑州市人民政府主办，郑东新区管委会、郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会承办的“郑州市商品房团购会”在郑州举行，支持新兴产业单位、科研机构、产业园区等单位，集中团购商品住房解决职工住房问题。
“现在疫情防控逐渐放开，这次活动是为了鼓励大家消费，提振购房者的信心。”郑州当地一中介人士称，确实有特定单位统一买的，不过一般购房者都能通过中介走这个活动，拿到最低的团购活动价，由中介向楼盘推荐客源、月底核算。
不仅是郑州，今年来恩施、贵阳、遵义、桐庐、铜陵、巴中、黄冈、长春、连云港、绍兴等超二十个城市，均发布了商品房团购相关政策或活动。湖北恩施、贵州等地甚至宣布，团购商品房优惠价格不计入备案价格跌幅比例范围。
在郑州上述地产人士看来，此类活动其实就是变相降价，以刺激购房者消费，实际成效如何还有待观察。“现在市场有复苏趋势，但较前段时间还未有很大变化。”
让利购房者
为提振楼市活跃度，地方政府除了出台正式的调控政策，商品房团购活动也此起彼伏。
最新一地是郑州。据郑州市住房保障和房地产管理局党组书记、局长赵红军介绍，上述活动目的是发挥房地产新政优势，更好落实决策部署，防范化解风险，保障民生和维护社会稳定，更快恢复市场活力、提振市场信心。
据悉，团购房源须是“五证”齐全的现房或准现房(一年内竣工交付)，在首付比例、契税补贴、公积金贷款等方面均有利好政策，同时鼓励房地产开发企业给予更多优惠。
在郑州多位受访地产人士看来，此前郑州疫情反复，对当地商品房市场有一定影响，这类团购活动可以提振消费者信心，同时在价格上更多让利于购房者。短期内有利于促进购房意愿者的成交落地，提升购房者入市积极性。
郑州楼市确实已经历了长时间的低迷期。克而瑞河南区域研报表示，11月份的郑州受疫情影响，几乎处于“半停摆”的状态，市场活跃度下降至低点，成交量环比下跌近七成。前十一月top20房企销售金额上榜门槛同比下降42%，多数房企销售目标完成率只有三成左右，仅少数央企销售表现较为亮眼。
为吸引购房者，郑州的房企用尽方法，除了抓住线上渠道销售，还推出了多重优惠、无理由退房等政策，但11月案场成交环比仍跌69%，同比跌90%，为近一年最低值。虽然房企不断释放优惠，但实际效果越发势微，中部房企业绩尤为惨淡。
由此，才产生了这类政府背书提振消费信心的活动。在前述团购会上，郑州政府进一步强调，房地产业是郑州经济社会发展的重要组成部分，房地产市场健康发展对稳住经济大盘、保障民生和社会稳定，防范和化解金融风险具有重要意义。
除了开展商品房团购活动，郑州还祭出了多项政策，包括适度调整住房限购政策、确保新市民购房同等待遇、扩大住房有效需求、推进租购并举、落实购房税收优惠政策、开展购房补贴、优化新市民购房金融服务、执行“认贷不认房”政策等。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，团购会叠加相关政策支持，短期内有利于提升购房者入市积极性，新房成交量有望好转。中长期来看，对意愿不高的购房者起到的催化作用不明显，后续市场仍依赖于政策支持力度、居民收入水平的提升等。
团购风起
早于郑州，已有多个城市试水过这种活动。日前湖北恩施住建局发文称，支持国有企业通过团购新建商品住房作为保障性租赁住房房源，解决从事基本公共服务人员的住房困难问题。团购商品房优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
10月10日，贵州省人民政府办公厅同样发文，要实施更大力度的住房公积金阶段性支持政策，加强已出台政策的优化落实，有力引导购房消费。鼓励机关、企事业单位职工开展商品房团购，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
11月初，由贵阳市总工会牵头举办的职工商品房团购活动正式启动。活动规则明确：活动房源售价将低于对应楼盘平时售价，且为2年内最低价。多个银行相继跟进，通过购房额外折扣、贷款绿色通道、贷款利率优惠等措施，提供购房优惠。
此前，为稳定房地产市场，许多地方政府出台“限跌令，限制房企肆意降价行为。据不完全统计，自去年下半年以来，全国超20城发布“限跌令”，有的直接发布行政命令，有的通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签。
进入2022年，限跌的城市数有所减少，还有不少城市松绑了新房限价的幅度。如今，地方的团购活动优惠价格，不计入商品房备案价格跌幅比例范围，被业内认为各地在商品房价格调控上更具弹性与空间。
“开发企业必须杜绝‘躺平’思维。当前房地产市场处于低迷期，但房地产市场具有周期性，低迷期也将是复苏期的开始，这时更要提振信心。开发企业要敢于把好房源拿出来，让参与团购的市民买到满意的住房。”同样召开团购活动的遵义方面称。
实际上，拿出这种救市新“药方”的城市，楼市行情均较为低迷。
以贵阳为例，克而瑞表示，贵阳市场已然陷入深度调整期，市场下行压力不断加剧，近两年成交加速下滑。2022年，贵阳市场下行压力进一步加剧，前10月主城区累计成交325万平方米，同比下降39%，整体呈加速下滑态势。
“受限于贵阳市场下行压力不断加剧，房企持续加大促销力度，特价房、工抵房等优惠轮番落地，但实际收效甚微。”克而瑞研报称，除观山湖区房价相较坚挺之外，其余区域房价预期全面转跌，在“买涨不买跌”的心理预期下，市场观望情绪愈加浓重。
克而瑞表示，贵阳政府保价在一定程度上将提振市场信心，刺激购房需求集中释放，短期成交或将明显提升。但长期来看，贵阳市场真正回稳仍需较长时间周期，毕竟市场信心扭转并非易事，市场需求及购买力同样需要时间积累。
中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶认为，受行业下行及居民就业、收入预期较弱等因素影响，今年以来，刚需购房群体观望情绪浓，而改善性购房群体购房意愿好于刚需群体，大户型、高总价的改善性住宅产品占比有所提升。
“在改善性需求有较强支撑的情况下，有必要加大政策支持力度。在楼市企稳之前，一、二线城市的限贷政策及郊区限购政策仍有优化空间。”曹晶晶表示。
中银证券表示，近期多个二线城市相继出台需求端放松政策，南京二套房首付比例下调、武汉二环外解除限购、厦门岛外限购调整、佛山全城取消限购，预计未来高能级城市的需求端放松政策将持续落地，将会集中在限贷与限购调整上，促进行业健康平稳发展。
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关于购新房定金认购书上价格必须写原价,而不是折后价的原因及解决办法...
如果购房者已经和开发商达成了折后价的协议，但认购书上没有明确写明该价格，那么在法律上，认购书中的原价可能会被视为双方的真实意愿。如果购房者在此情况下坚持要在认购书上写上折后价，可以考虑以下几种解决办法：
1. 与开发商协商：购房者可以与开发商协商，要求在认购书上明确写上折后价。如果开发商同意，双方可以签署补充协议或在认购书上注明折后价。
2. 提供优惠证据：购房者可以提供优惠折扣的证据，例如开发商发布的广告或宣传资料等，证明双方已经达成了折后价的协议。
3. 联系相关部门：如果购房者认为开发商没有履行公开、公正、公平的承诺，可以联系相关部门投诉举报，例如住房保障部门、消费者协会等。
总之，购新房定金认购书上价格必须写原价的原因是原价是开发商公开的销售价格，具有普遍适用性和法律效力。如果购房者已经和开发商达成了折后价的协议，应当在认购书上明确写明该价格，或者提供证据证明双方已经达成了折后价的协议。