优惠政 第38页 - 优惠网

面对新冠疫情反复冲击下的企业经营困境，出租房产成为部分企业缓解压力的选择。本文针对最新税收优惠政策，详解企业出租房产可能涉及的税务问题，帮助你全面了解税务处理。

首先，企业出租房产主要涉及增值税、企业所得税、印花税以及房产税。增值税方面，出租房产按租赁服务计征，一般纳税人适用9%税率，小规模纳税人可选择简易计税。企业所得税则计入应纳税所得额，房产税和印花税按照租赁合同执行。对于房产税，税率根据出租对象不同有所调整，而免租期无需视同销售缴纳增值税。

具体规定方面，增值税按一般计税或简易计税方法，税率分别为9%或5%，小规模纳税人适用1.5%的减税。房产税根据税率12%或4%，以及租赁双方的税率差异计算。印花税为租金的0.1%，对公共租赁住房有免税政策。附加税费包括城市维护建设税和教育费附加等，按增值税计征。

税收优惠政策方面，小微企业和小规模纳税人可能享有减免增值税、企业所得税优惠，以及“六税两费”减半征收。实行留抵退税的纳税人可扣除退还的增值税。对于公租房运营，租金收入免征增值税、房产税和印花税，企业捐赠公租房的税务处理也有明确规定。

总的来说，企业出租房产的税务处理涉及多个税种，理解并利用好这些优惠政策，有助于企业合理避税，减轻负担。请根据自身情况，咨询专业税务顾问，确保合规操作。

外资、合资企业税收优惠政策

（一）国家鼓励类外商投资企业税收优惠政策

国家鼓励类外商投资企业是指《外商投资产业指导目录》中鼓励类项目和《广西外商投资优势产业目录》中规定的产业项目为主营业务，其主营业务收入占企业总收入70％以上的企业。

1.在2001年至2010年期间，减按15％的税率征收企业所得税。

2.在项目投资总额内进口自用设备，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节税。

3.企业利用投资额以外的自用资金（指企业储备基金、发镇基金、折旧和税后利润）进口国内不能生产或性能不能满足需要的自用设备，以及与上述设备配套的技术、配件（包括随设备进口或单独进口的），除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节税。

4.企业在投资总额内购买的国产设备，除《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，其购买国产设备投资的40％可从购买设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。

5.企业为了提高经济效益、提高产品质量、增加花色品种、促进产品升级换代、扩大出口、降低成本、节约能耗、加强资源综合利用和三废治理、劳保安全等目的，采用先进的、适用的新技术、新工艺、新设备、新材料等对现有设施、生产工艺条件进行改造而在投资总额以外购买的国产设备，其购买国产设备投资的40％也可以从设备购置当年比前一年新增的企业所得税中抵免。

上述第4、5款中，外商投资企业每一年度国产设备投资抵免的企业所得税税额，不得超过该企业当年比设备购置的前一年新增的企业所得税税额。如果当年新增的企业所得税税额不足抵免时，未予抵免的投资额，可用以后年度比设备购置的前一年新增的企业所得税税额延续抵免，但延续抵免的期限最长不得超过五年。

6.企业在投资总额内采购国产设备，以及在购货合同中列名的随设备购进的塑料件、橡胶件、陶瓷件及石化项目用的管材等，除《外商投资项目中不予免税的进口商品目录》所列商品外，可全额退还增值税。

享受退税的设备，必须同时具备以下两个条件：

（1）必须是以货币购进的未使用过的国产设备、不包括投资方的实物投资和无形资产投资；

（2）必须是在税务机关核定退税投资总额内且在1999年9月1日以后购进的国产设备。

7.《外商投资项目中不予免税的进口商品目录》中过列的进口设备为电视机、摄象机、录象机、音响设备、空调器、电冰箱、电冰柜、洗衣机、照相机、复印机、程控电话交换机、微型计算机及外设、电话机、无线寻呼机、传真机、电子计计算器、打字机及文字处理机、汽车、摩托车等。

8.对于外商投资鼓励类非油气矿产资源开采项目的，五年免缴矿产资源补偿费。

（二）对如下地区和产业实行长期减免低税率征收企业所得税。

1.对设在南宁经济技术开发区的生产性外商投资企业、在广西从事港口码头设备的中外合资经营企业、在南宁高新技术产业开发区和桂林高新技术产业开发区设立的被广西科技厅认定为高新技术企业的外商投资企业实行长期减按15%的税率征收企业所得税。

2.对设在南宁市、北海市、梧州市、钦州市、玉林市、防城港市、凭祥市、东兴市、合浦县、苍梧县的生产性外商投资企业，以及设在北海国家旅游度假区内的外商投资企业，实行长期减按24%的税率征收企业所得税。其中属于国家鼓励类的外商投资企业，在2001年至2010年期间，减按15%的税率征收企业所得税。

生产性外商投资企业是指从事下列行为的外商投资企业：

A.机械制造、电子工业；

B.能源工业（不含开采石油、天然气）；

C.冶金、化学、建材工业；

D.轻工、纺织、包装工业；

E.医疗器械、制药工业；

F.农业、林业、畜牧业、渔业和水利业；

G.建筑业；

H.交通运输业（不含客运）；

I.直接为生产服务的科技开发、地质普查、产业信息咨询和生产设备、精密仪器维修服务业。

高新技术企业是指从事下列高新技术范围内的企业：

A.电子与信息技术；

B.生物工程和新医药技术；

C.新材料及应用技术；

D.先进制造技术；

E.航空航天技术；

F.现代农业技术；

G.新能源与高效节能技术；

H.环境保护新技术；

I.海洋工程技术；

J.核应用技术；

K.其它在传统产业改造中应用的新工艺、新技术。

（三）对符合以下条件的企业实行定期减免企业所得税

1.对生产性外商投资企业，经营期在十年以上的，从开始获利的年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税，简称“免二减三”。其中，属于国家鼓励类的外商投资企业，在2001年至2010年期间，按15%的税率减半征收企业所得税。

2.从事港口码头建设的中外合资经营企业，经营期在十五年以上的，可以从开始获利的年度起，第一年至第五年免征企业所得税，第六年至第十年减半征收企业所得税，简称“免五减五”。

3.在南宁高新技术产业开发区和桂林高新技术产业开发区设立的被广西科技厅认定为高新技术企业的中外合资经营企业，经营期在十年以上的，从开始获利的年度起，第一年和第二年免征企业所得税。

外资企业的税收优惠政策：
1.增值税优惠
外资企业的增值税优惠政策指外资企业除与内资企业一样享受增值税暂行条例所列举的免税外，还享受特殊的优惠政策，即自1999年9月1日起，外商投资企业在投资总额内采购的自用国产设备，可以全额退还国产设备增值税。
2.外商投资企业和外国企业所得税
外商投资企业和外国企业所得税的优惠是外资企业优惠面最广的税种。它可分为4个方面的优惠：◆对于在经济特区设立的外商投资企业且从事生产经营的，以及设在经济技术开发区的生产型外商投资企业，都减按15%的税率来征收企业所得税。
◆对生产型外商投资企业、经营期在10年以上的，从获利年度起，第1和第2年免征企业所得税，第3至第5年减半征收企业所得税。
◆鼓励外商投资，我国有许多省份减免了地方所得税收。
◆鼓励再投资，实施退税的优惠税收政策。税法规定，外商投资企业的外国投资者，若将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本，或作为资本投资开办其它外商企业，且经营期不少于5年，那么外国投资者可申请提出经税务机关批准后，可以退换其再投资部分和缴纳所得税的40%。
3.城建税和教育费附加我国法律规定，对于外商投资企业和外国企业，暂不征收城市维护建设税和教育费附加。
4.房产税和车船税根据规定，生产型外商投资企业和外国企业免征房产税，也免征车船使用牌照税。

怎么样才算外资企业？
外国投资者在并购后所设外商投资企业注册资本中的出资比例高于25%的，该企业才可以享受外商投资企业待遇；