上海购房流程以及相关税收计算方式?
上海购房流程：审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权
1、审查，购房的必要准备
（1）审查房地产开发企业的开发资质
房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。
（2）审查房地产开发企业的经营范围
如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同，购房者的预期权益就始终处于不确定状态。所以在购买房屋时，一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。
（3）审查“五证”
“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。
如果是现房买卖，则开发商无须办理（4）所述预售许可证。但是根据建设部《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
“二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（4）审查所要购买的房屋是否已被抵押
（5）谨防广告及宣传的诱惑和误导
2、签约，慎重而稳妥的一笔
（1）慎签认购协议
开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要原因在于，房屋一旦被购房者选中，开发商就必须向购房者预留该房屋，并就该房屋与购房者签订《商品房买卖合同》，如果购房者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么预留的作法就会给开发商的销售造成影响甚至是损失。同时这也是开发商的一种促销手段，以认购协议的签订给购房者一定的压力，督促其尽快签订商品房买卖合同，使买卖成交。
不少购房者在签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意，或者不能就《商品房买卖合同》的某些条款与开发商达成一致意见，便要求开发商退还其交付的定金或订金。那么，购房者的要求有没有法律依据呢？定金和订金有什么区别？
《商品房销售管理办法》第二十二条规定，当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。
但这里所指的费用，是指具有预付款性质的 订金 而非作为订立合同担保性质的 定金 。
而且，具有预付款性质的 订金 ，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都应依法从其约定。
依据《合同法》和《担保法》有关规定，定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
因此在 定金 或 约定不予退还费用 的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受定金或订金的损失。因此，提醒购房者慎签《房屋认购协议书》，注意协议书采取的是 定金 方式还是 订金 方式，有没有 另有约定 。
（2）填写合同文本空白处的注意事项
商品房买卖合同共列出了24条，其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大限度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。
第一、合同开始的双方当事人项。关于 出卖人 和 买受人 的所有资料都要完整填写，不可有空项。如果出卖方有 委托代理机构 或买受人有 委托代理人 ，除要认真填写相关内容外，还要有合法有效的授权委托书 。如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订《商品房买卖合同》的，必须具备经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。
第二、合同第一、二两二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。
第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的。对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范，并在合同中予以明确约定。
第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意的是，通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。遇有特殊情况需告知买受人的,一般应在尽可能短的时间内告知。按逾期交房的时间分别处理的时限通常以60日划分。确定违约金的比例要适当，如果定得太低，就可能影响其约束力。其他条款涉及违约金的，也应考虑这方面问题。
第五、第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有可能也应作出明确约定。
第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据物权法规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有，不经业主同意，出卖人无权使用。
在合同的选项的填写时，除以上提到的事项外，还有不少需要注意的问题。为稳妥起见，购房者最好还是请有经验的专业律师为自己把关。
（3）合同附件不能忽视
商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视，而被不法开发商所利用。事实上，由于主合同只能采用法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。有以下几点必须提醒购房者注意：
第一、房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。
第二、无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应该使用概念化的词语。像 高级 名牌 精装修 这类词语就不应该在附件中出现，而应明确， 高级 具体是什么标准、 名牌 到底是什么牌子、 精装修 要达到什么装修效果。
第三、根据民事法律的＂意思自治＂原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。
3、付款
（1）购房款
房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积，或者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。合同统一文本的第六条“付款方式及期限”，这一条只给出了购房者三种简单的选择，即：一次性付款、分期付款和其它方式。
选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，这对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度，而且这种付款方式风险也比较大。尤其是期房项目，当您把全部积蓄都交给开发商时，可以说主动权已经不在您手里了，如果将来房屋质量出了问题或出现延期交房的情况，那您就相当被动了。
相对来说，分期付款对购房者比较有利。尤其对于期房项目，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。
(2) 住宅税费
根据2011年1月28日起施行的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，上海市在本市行政区域内实行房产税，征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
(3) 税收减免
（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。
（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。
4、按揭贷款
按揭的条件
各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
具有城镇常住户口或有效居留身份；
有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：
身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；
贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；
符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。
按揭的风险
按揭制度对三方都有风险。但是对购房者来说风险最大，这一方面是由于购房者的弱势群体地位，另一方面也因为购房者法律专业知识不足。购房者在按揭中的风险主要表现为：
开发商取得银行划给的购房者的贷款后，有可能挪作它用，或卷款潜逃；
开发商首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其它原因，有可能导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；
房产商开发程序有可能违法，因而不能取得房屋产权证；
有可能开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格；
有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；
开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；
银行有可能违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。
由于按揭制度法律关系相对来说比较复杂，所以律师的介入可保证当事各方的利益不被对方或第三方侵害。开发商和银行早已有各自的法律顾问，以保证他们各自的利益，在这种情况下，购房者在购买商品房和申请按揭贷款时，聘请专业房地产律师就显得尤为重要。
商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款
在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出的规定。
5、收房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以交钥匙就算交付使用。
收房时的隐患往往是签约时埋下的。所以建议购房者签定一份对自己有利的合同，以避免收房时产生纠纷。另外，对于已经产生的收房纠纷，建议购房者与房地产专业律师商讨，根据自己的实际情况，研究相应的对策，以最大限度的维护您的合法权益。
6、产权证，作为房屋主人的凭证
（1）取得产权的重要性
《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的唯一合法凭证。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行驶占有、使用、收益、处分的权利，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法的继承权等，都受到国家法律的保护，任何组织及个人不得侵犯。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、抵押，遇到建设搬迁时可以得到补偿。
《城市房屋登记管理办法》规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋登记，领取房屋权属证书”。及时申请办理房屋产权证是商品房购买者对自己合法权益的维护。商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。
（2）开发商有义务协助办理产权证
建设部《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”开发商在购房者办理产权登记过程中的主要义务是：向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记的资料，协助购买人办理土地使用权证及房产证的登记手续。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于房地产开发企业的原因，购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。
1、审查，购房的必要准备
（1）审查房地产开发企业的开发资质
房地产开发企业的资质，是相关的行业主管部门根据开发企业的综合实力认定的，资质越高，说明其开发能力越强，承担风险及责任的能力就越强。
（2）审查房地产开发企业的经营范围
如果开发商的营业执照上没有销售楼房的经营范围，那么开发商的销售行为就是违法经营，购房者与其签订的售房合同有可能是无效合同，购房者的预期权益就始终处于不确定状态。所以在购买房屋时，一定要看房地产开发商的营业执照是否有允许销售楼房的经营权。
（3）审查“五证”
“五证”和“两书”是合法售房的证明文件。购房者应要求房地产开发商和销售商出示“五证”和“两书”。“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程开工证》、《商品房预售许可证》。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。
如果是现房买卖，则开发商无须办理（4）所述预售许可证。但是根据建设部《商品房销售管理办法》第八条的规定，房地产开发企业应当在商品房现售之前，将房地产开发项目手册以及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。
“二书”是开发商在竣工验收合格后通知买房人收房时提供的两份法律文件，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
（4）审查所要购买的房屋是否已被抵押
（5）谨防广告及宣传的诱惑和误导
2、签约，慎重而稳妥的一笔
（1）慎签认购协议
开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要原因在于，房屋一旦被购房者选中，开发商就必须向购房者预留该房屋，并就该房屋与购房者签订《商品房买卖合同》，如果购房者不与开发商签订《商品房买卖合同》，那么预留的作法就会给开发商的销售造成影响甚至是损失。同时这也是开发商的一种促销手段，以认购协议的签订给购房者一定的压力，督促其尽快签订商品房买卖合同，使买卖成交。
不少购房者在签订《房屋认购协议书》后，对所选房屋不满意，或者不能就《商品房买卖合同》的某些条款与开发商达成一致意见，便要求开发商退还其交付的定金或订金。那么，购房者的要求有没有法律依据呢？定金和订金有什么区别？
《商品房销售管理办法》第二十二条规定，当事人未能订立《商品房买卖合同》的，开发商应当向买受人返还所收费用。
但这里所指的费用，是指具有预付款性质的 订金 而非作为订立合同担保性质的 定金 。
而且，具有预付款性质的 订金 ，只要当事人是在合法、自愿的基础上约定不予退还的，都应依法从其约定。
依据《合同法》和《担保法》有关规定，定金的数额不能超过合同标的总额的百分之二十；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
因此在 定金 或 约定不予退还费用 的情况下，购房者很可能处于被动的地位，要么接受开发商的不平等条款，要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》而承受定金或订金的损失。因此，提醒购房者慎签《房屋认购协议书》，注意协议书采取的是 定金 方式还是 订金 方式，有没有 另有约定 。
（2）填写合同文本空白处的注意事项
商品房买卖合同共列出了24条，其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大限度地保护购房人自己的合法权益，在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。
第一、合同开始的双方当事人项。关于 出卖人 和 买受人 的所有资料都要完整填写，不可有空项。如果出卖方有 委托代理机构 或买受人有 委托代理人 ，除要认真填写相关内容外，还要有合法有效的授权委托书 。如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订《商品房买卖合同》的，必须具备经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。
第二、合同第一、二两二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。
第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系，具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法，分摊的比例关系是怎样的。对合同约定的面积一定要心中有数，对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范，并在合同中予以明确约定。
第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意的是，通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。遇有特殊情况需告知买受人的,一般应在尽可能短的时间内告知。按逾期交房的时间分别处理的时限通常以60日划分。确定违约金的比例要适当，如果定得太低，就可能影响其约束力。其他条款涉及违约金的，也应考虑这方面问题。
第五、第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有可能也应作出明确约定。
第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题，根据物权法规定，其使用权和收益权应归物业的全体业主所有，不经业主同意，出卖人无权使用。
在合同的选项的填写时，除以上提到的事项外，还有不少需要注意的问题。为稳妥起见，购房者最好还是请有经验的专业律师为自己把关。
（3）合同附件不能忽视
商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般附在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视，而被不法开发商所利用。事实上，由于主合同只能采用法定的统一文本，所以合同的附件就显得尤为重要。有以下几点必须提醒购房者注意：
第一、房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。
第二、无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应该使用概念化的词语。像 高级 名牌 精装修 这类词语就不应该在附件中出现，而应明确， 高级 具体是什么标准、 名牌 到底是什么牌子、 精装修 要达到什么装修效果。
第三、根据民事法律的＂意思自治＂原则，商品房买受人完全可以不受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。
3、付款
（1）购房款
房价款为每平方米（建筑面积）售价乘以建筑面积，或者每平方米（套内建筑面积）售价乘以套内建筑面积。合同统一文本的第六条“付款方式及期限”，这一条只给出了购房者三种简单的选择，即：一次性付款、分期付款和其它方式。
选择一次性付款可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾，这对资金尚不宽裕的购房者会有一定难度，而且这种付款方式风险也比较大。尤其是期房项目，当您把全部积蓄都交给开发商时，可以说主动权已经不在您手里了，如果将来房屋质量出了问题或出现延期交房的情况，那您就相当被动了。
相对来说，分期付款对购房者比较有利。尤其对于期房项目，购房者可以按工程进度分几次向开发商支付房款，直至商品房验收合格后再支付尾款，这样对买卖双方都比较公平。
(2) 住宅税费
根据2011年1月28日起施行的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，上海市在本市行政区域内实行房产税，征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
(3) 税收减免
（一）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。
（二）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
（三）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（四）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（五）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
（六）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。
4、按揭贷款
按揭的条件
各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
具有城镇常住户口或有效居留身份；
有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：
身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；
贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；
符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。
按揭的风险
按揭制度对三方都有风险。但是对购房者来说风险最大，这一方面是由于购房者的弱势群体地位，另一方面也因为购房者法律专业知识不足。购房者在按揭中的风险主要表现为：
开发商取得银行划给的购房者的贷款后，有可能挪作它用，或卷款潜逃；
开发商首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其它原因，有可能导致楼盘烂尾，无限期拖延交房；
房产商开发程序有可能违法，因而不能取得房屋产权证；
有可能开发商在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格；
有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购，导致合同无效；
开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利；
银行有可能违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。
由于按揭制度法律关系相对来说比较复杂，所以律师的介入可保证当事各方的利益不被对方或第三方侵害。开发商和银行早已有各自的法律顾问，以保证他们各自的利益，在这种情况下，购房者在购买商品房和申请按揭贷款时，聘请专业房地产律师就显得尤为重要。
商品房买卖合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款
在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出的规定。
5、收房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以交钥匙就算交付使用。
收房时的隐患往往是签约时埋下的。所以建议购房者签定一份对自己有利的合同，以避免收房时产生纠纷。另外，对于已经产生的收房纠纷，建议购房者与房地产专业律师商讨，根据自己的实际情况，研究相应的对策，以最大限度的维护您的合法权益。
6、产权证，作为房屋主人的凭证
（1）取得产权的重要性
《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的唯一合法凭证。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行驶占有、使用、收益、处分的权利，其权利人在房地产方面的权利，如房屋所有权、土地使用权、房地产租赁和抵押权、公民合法的继承权等，都受到国家法律的保护，任何组织及个人不得侵犯。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、抵押，遇到建设搬迁时可以得到补偿。
《城市房屋登记管理办法》规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋登记，领取房屋权属证书”。及时申请办理房屋产权证是商品房购买者对自己合法权益的维护。商品房所有权的取得是以房屋产权证的最后登记完成为准，即拿到了产权证，购房者才真正成为房屋的所有人。
（2）开发商有义务协助办理产权证
建设部《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”开发商在购房者办理产权登记过程中的主要义务是：向房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记的资料，协助购买人办理土地使用权证及房产证的登记手续。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于房地产开发企业的原因，购买商品房在规定期限内拿不到房产证，买房户可向人民法院申请赔偿损失，卖房人应当承担违约责任。
一：上海购买流程简单来说就是：审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权
1、审查，购房的必要准备
（1）审查房地产开发企业的开发资质
（2）审查房地产开发企业的经营范围
（3）审查“五证”
（4）审查所要购买的房屋是否已被抵押
（5）谨防广告及宣传的诱惑和误导
2、签约，慎重而稳妥的一笔
（1）慎签认购协议
（2）填写合同文本空白处的注意事项
（3）合同附件不能忽视
3、付款
（1）购房款
(2) 住宅税费
(3) 税收减免
4、按揭贷款
按揭的条件
各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
具有城镇常住户口或有效居留身份；
有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：
身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；
贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；
符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明
5、收房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以交钥匙就算交付使用。
6、产权证，作为房屋主人的凭证
开发商有义务协助办理产权证
二：税费的计算方式及相关政策
（一）住宅税费
根据2011年1月28日起施行的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，上海市在本市行政区域内实行房产税，征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
（二）：税费减免
（1）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。
（2）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
（3）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（4）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（5）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
（6）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。
1、审查，购房的必要准备
（1）审查房地产开发企业的开发资质
（2）审查房地产开发企业的经营范围
（3）审查“五证”
（4）审查所要购买的房屋是否已被抵押
（5）谨防广告及宣传的诱惑和误导
2、签约，慎重而稳妥的一笔
（1）慎签认购协议
（2）填写合同文本空白处的注意事项
（3）合同附件不能忽视
3、付款
（1）购房款
(2) 住宅税费
(3) 税收减免
4、按揭贷款
按揭的条件
各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人，同时具备以下条件：
具有城镇常住户口或有效居留身份；
有稳定的职业和收入，信用良好，有按期还贷款本息的能力；
不享受购房补贴的，不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的20%作为购房首期付款；
有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人；
具有购房合同或协议，所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。
在申请按揭贷款时，申请人应出具多种文件，主要包括：
身份证件（居民身份证、户口簿或其它有效居留证件）；
贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；
符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件；
抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明
5、收房
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以交钥匙就算交付使用。
6、产权证，作为房屋主人的凭证
开发商有义务协助办理产权证
二：税费的计算方式及相关政策
（一）住宅税费
根据2011年1月28日起施行的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的规定，上海市在本市行政区域内实行房产税，征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同）和非本市居民家庭在本市新购的住房（以下统称“应税住房”）。
除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。居民家庭住房套数根据居民家庭（包括夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市拥有的住房情况确定。纳税人为应税住房产权所有人。产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
（二）：税费减免
（1）本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积（指住房建筑面积，下同）人均不超过60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。
（2）本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
（3）本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（4）符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
（5）持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
（6）其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。
二手房买卖需要缴纳的税收要分别从房产面积、原卖方取得的及卖方和买方等诸多因素来确定应该缴纳的税收。现根据本人所了解的税收政策的情况剖析如下：
一、从房产面积来税，超过一定面积的房屋就不能确定为普通住宅，而税收政策对普通住宅有税收优惠政策，对普通住宅除营业税达到一年限外，其他就基本没有税收优惠措施。
二、从卖方角度来说应该缴纳的税收种类有：
1、营业税：按交易总价（交易总价过低，不得按当地确定定的最低计税为基础）的5%缴纳。同时还得缴纳以营业税为计税基础的城市维护建设说（重庆是直辖市，税率应该适用营业税额的7%）；教育费附加占营业税额的3%，是否征收地方教育附加，这我对重庆的政策不了解，本人所处的省是要按占营业税额的2%征收的。也就是说营业税及其附加最低已占成总价的6%。
2、个人所得税。征收方法有按个人所得税法规定销售不动产的差额（售价减去进价及合理费用）20%征收，也可以按按总成交价的1-3%简单方法征收。在1-3%的范围由当地主管税务机关确定。
3、土地增值税。也的按差额清算征收和按总成交价确定和带征收率征收。本地就是按成交价的2%带征的方法。
4、印花税。按销售房产合同的万分之五征收。...
二手房买卖需要缴纳的税收要分别从房产面积、原卖方取得的及卖方和买方等诸多因素来确定应该缴纳的税收。现根据本人所了解的税收政策的情况剖析如下：
一、从房产面积来税，超过一定面积的房屋就不能确定为普通住宅，而税收政策对普通住宅有税收优惠政策，对普通住宅除营业税达到一年限外，其他就基本没有税收优惠措施。
二、从卖方角度来说应该缴纳的税收种类有：
1、营业税：按交易总价（交易总价过低，不得按当地确定定的最低计税为基础）的5%缴纳。同时还得缴纳以营业税为计税基础的城市维护建设说（重庆是直辖市，税率应该适用营业税额的7%）；教育费附加占营业税额的3%，是否征收地方教育附加，这我对重庆的政策不了解，本人所处的省是要按占营业税额的2%征收的。也就是说营业税及其附加最低已占成总价的6%。
2、个人所得税。征收方法有按个人所得税法规定销售不动产的差额（售价减去进价及合理费用）20%征收，也可以按按总成交价的1-3%简单方法征收。在1-3%的范围由当地主管税务机关确定。
3、土地增值税。也的按差额清算征收和按总成交价确定和带征收率征收。本地就是按成交价的2%带征的方法。
4、印花税。按销售房产合同的万分之五征收。
卖方各项应缴纳的税收相加最低也就达到9.05%了。
三、从卖方角度来说应该缴纳的税收种类有
1、契税：按总成交价的3%（有的省份也的4%和5%的，重庆的政策好象是3%。
2、印花税。按销售房产合同的万分之五征收。（印花税签订合同双方都是纳税义务人）
二项相加也得3.05%.
如果你购买房屋签订合同时，注明过户费用由购买方承担的话，那么你至少也得负担12%以上的税收，才能顺利地反房产过户到你的名下。
这里只是对本地的现行房产过户税收政策，至于重庆的情况如何确定，还得以当地政策为准。但是差异一般不会过大。
提供你参考。
一、从房产面积来税，超过一定面积的房屋就不能确定为普通住宅，而税收政策对普通住宅有税收优惠政策，对普通住宅除营业税达到一年限外，其他就基本没有税收优惠措施。
二、从卖方角度来说应该缴纳的税收种类有：
1、营业税：按交易总价（交易总价过低，不得按当地确定定的最低计税为基础）的5%缴纳。同时还得缴纳以营业税为计税基础的城市维护建设说（重庆是直辖市，税率应该适用营业税额的7%）；教育费附加占营业税额的3%，是否征收地方教育附加，这我对重庆的政策不了解，本人所处的省是要按占营业税额的2%征收的。也就是说营业税及其附加最低已占成总价的6%。
2、个人所得税。征收方法有按个人所得税法规定销售不动产的差额（售价减去进价及合理费用）20%征收，也可以按按总成交价的1-3%简单方法征收。在1-3%的范围由当地主管税务机关确定。
3、土地增值税。也的按差额清算征收和按总成交价确定和带征收率征收。本地就是按成交价的2%带征的方法。
4、印花税。按销售房产合同的万分之五征收。...
二手房买卖需要缴纳的税收要分别从房产面积、原卖方取得的及卖方和买方等诸多因素来确定应该缴纳的税收。现根据本人所了解的税收政策的情况剖析如下：
一、从房产面积来税，超过一定面积的房屋就不能确定为普通住宅，而税收政策对普通住宅有税收优惠政策，对普通住宅除营业税达到一年限外，其他就基本没有税收优惠措施。
二、从卖方角度来说应该缴纳的税收种类有：
1、营业税：按交易总价（交易总价过低，不得按当地确定定的最低计税为基础）的5%缴纳。同时还得缴纳以营业税为计税基础的城市维护建设说（重庆是直辖市，税率应该适用营业税额的7%）；教育费附加占营业税额的3%，是否征收地方教育附加，这我对重庆的政策不了解，本人所处的省是要按占营业税额的2%征收的。也就是说营业税及其附加最低已占成总价的6%。
2、个人所得税。征收方法有按个人所得税法规定销售不动产的差额（售价减去进价及合理费用）20%征收，也可以按按总成交价的1-3%简单方法征收。在1-3%的范围由当地主管税务机关确定。
3、土地增值税。也的按差额清算征收和按总成交价确定和带征收率征收。本地就是按成交价的2%带征的方法。
4、印花税。按销售房产合同的万分之五征收。
卖方各项应缴纳的税收相加最低也就达到9.05%了。
三、从卖方角度来说应该缴纳的税收种类有
1、契税：按总成交价的3%（有的省份也的4%和5%的，重庆的政策好象是3%。
2、印花税。按销售房产合同的万分之五征收。（印花税签订合同双方都是纳税义务人）
二项相加也得3.05%.
如果你购买房屋签订合同时，注明过户费用由购买方承担的话，那么你至少也得负担12%以上的税收，才能顺利地反房产过户到你的名下。
这里只是对本地的现行房产过户税收政策，至于重庆的情况如何确定，还得以当地政策为准。但是差异一般不会过大。
提供你参考。
商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续繁琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。这主要是购房者缺乏基本购房知识，现根据一些卖房人的购房经历，讲述一下六大购房流程及注意事项。
流程：审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权
目前住宅需要缴纳的税费有3种：契税、营业税、个人所得税。
契税：只以面积和购买次数为分界，任何时候不可免征。首次买房：90平以下，1%；90-140平，1.5%；140以上3%，如果二次以上购房，任何面积都是3%。
营业税：140平以下的普通住宅：房本满5年，免征；不满5年，全额征收，5.6%。140以上的非普住宅：不满5年，全额5.6%；满5年，差额*5.6%。（差额=现网签价格-原始购买价格，原始购买价以购房发票或契税票价格为准，房本日期是否满5年，以房产证填发日期或契税票的填发日期，两者可以日期先者计。）
个人所得税：只以房本是否满5年、卖方是否唯一为分界，与面积无关。不满5年：1%；满5年且卖方在京以家庭为单位是唯一住房，则免征；如果满5年但非唯一住房则依然要交1%。（卖方是否唯一住房界定应注意：a、指的是在北京拥有的，外地住房不计此列。b、是以夫妻及未成年子女为一个家庭单位来计算 c、只计住宅，商业或办公用房不计此列。
流程：审查→签约→付款→按揭贷款→收房→产权
目前住宅需要缴纳的税费有3种：契税、营业税、个人所得税。
契税：只以面积和购买次数为分界，任何时候不可免征。首次买房：90平以下，1%；90-140平，1.5%；140以上3%，如果二次以上购房，任何面积都是3%。
营业税：140平以下的普通住宅：房本满5年，免征；不满5年，全额征收，5.6%。140以上的非普住宅：不满5年，全额5.6%；满5年，差额*5.6%。（差额=现网签价格-原始购买价格，原始购买价以购房发票或契税票价格为准，房本日期是否满5年，以房产证填发日期或契税票的填发日期，两者可以日期先者计。）
个人所得税：只以房本是否满5年、卖方是否唯一为分界，与面积无关。不满5年：1%；满5年且卖方在京以家庭为单位是唯一住房，则免征；如果满5年但非唯一住房则依然要交1%。（卖方是否唯一住房界定应注意：a、指的是在北京拥有的，外地住房不计此列。b、是以夫妻及未成年子女为一个家庭单位来计算 c、只计住宅，商业或办公用房不计此列。
定金 首付 审贷 部分房款 审税 签贷款合同 过户 交房 契税3% 其他小税费2000元左右
波士顿购物应该了解的常识(购物地点、免税、折扣以及outlets)
波士顿，美国马萨诸塞州的首府与最大城市，新英格兰地区的最大城市。人口规模全美大都市排名第21，平均家庭收入全美排名第五。创建于1630年，历史悠久，文化底蕴深厚。波士顿是欧洲清教徒移民最早登陆美洲所建立的城市，美国革命期间的重要发源地，曾是重要的航运港口和制造业中心。如今，波士顿以高等教育、医疗保健及投资基金而著名，教育、金融、医疗及科技是其经济基础，人均收入全美排名较高，被认定为全球性城市。
在波士顿，购物地点众多，涵盖了从大型商场到特色街区，满足不同需求。Copley Place和Prudential Center是Backbay的两个大型商场，交通便利，汇聚了Nordstrom, Saks, LV, Chanel, Gucci, Tiffany, Vineyard Vines, Lord & Taylor, Saks Fifth Avenue, Sephora和Vera Bradley等众多品牌，是时尚爱好者的天堂。
CambridgeSide Galleria位于波士顿绿线地铁终点站，提供超过100家商店的购物体验，是享受购物乐趣的好去处。Boston Macy s是美国本土最大的连锁商场之一，提供各类商品，价格亲民。
Newbury Street是波士顿最著名的商业街，拥有各种服装店、特色商店和餐厅，适合漫步欣赏城市美景。Downtown Crossing是仅限步行的区域，汇聚了DSW 鞋类专卖店、TK Max 折扣商场和 Marshall 品牌折扣店等，适合淘超值产品。Faneuil Hall市场和昆西市场是购买纪念品和美食的好地方。
Assembly Square是波士顿最近的Outlets直销店，提供30多家知名品牌商铺和餐厅。Wrentham Outlets和Merrimack Premium Outlets位于马萨诸塞州，离波士顿不远，提供免税购物体验。Woodbury Common Premium Outlets位于纽约，是购物爱好者不容错过的血拼圣地。
波士顿购物地点丰富，提供从高端到折扣的各种选择，满足不同需求。免税政策和折扣季节为消费者提供额外的购物优惠。不论是寻求时尚潮流还是实惠购物，波士顿都能满足您的需求。
在波士顿，购物地点众多，涵盖了从大型商场到特色街区，满足不同需求。Copley Place和Prudential Center是Backbay的两个大型商场，交通便利，汇聚了Nordstrom, Saks, LV, Chanel, Gucci, Tiffany, Vineyard Vines, Lord & Taylor, Saks Fifth Avenue, Sephora和Vera Bradley等众多品牌，是时尚爱好者的天堂。
CambridgeSide Galleria位于波士顿绿线地铁终点站，提供超过100家商店的购物体验，是享受购物乐趣的好去处。Boston Macy s是美国本土最大的连锁商场之一，提供各类商品，价格亲民。
Newbury Street是波士顿最著名的商业街，拥有各种服装店、特色商店和餐厅，适合漫步欣赏城市美景。Downtown Crossing是仅限步行的区域，汇聚了DSW 鞋类专卖店、TK Max 折扣商场和 Marshall 品牌折扣店等，适合淘超值产品。Faneuil Hall市场和昆西市场是购买纪念品和美食的好地方。
Assembly Square是波士顿最近的Outlets直销店，提供30多家知名品牌商铺和餐厅。Wrentham Outlets和Merrimack Premium Outlets位于马萨诸塞州，离波士顿不远，提供免税购物体验。Woodbury Common Premium Outlets位于纽约，是购物爱好者不容错过的血拼圣地。
波士顿购物地点丰富，提供从高端到折扣的各种选择，满足不同需求。免税政策和折扣季节为消费者提供额外的购物优惠。不论是寻求时尚潮流还是实惠购物，波士顿都能满足您的需求。
TJ-2024天津海教园各小区以及南开学校史上最全板块解读(买房必看)_百...
欢迎来到天津海教园，这座集教育、科研和生活于一体的璀璨明珠。坐落在海河中游的它，凭借其独特的 一廊两翼 布局，吸引了众多名校入驻，如璀璨的天津大学和南开大学。这里的住宅以精致的洋房为主，如融创中央学府、仁恒滨河湾和雅居乐雅玥，它们不仅拥有优质的教育资源，还配备了完备的生活配套，如吾悦广场和购物中心，以及津南医院等医疗设施，为居民提供了便捷的生活保障。
对于购房者来说，学区无疑是最关键的考量因素。海教园规划了丰富的学校资源，包括1所小学，4所九年一贯制学校，以及2所高中。南开学校更是有多校区分布，如雅润路校区，以其庞大的规模和优质的教育质量备受瞩目。如融创中央学府、仁恒滨河湾等小区，其户型多样，价格合理，是理想的家庭选择。以下是部分小区的详细信息：
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- 旭辉天悦风华，20500元/平米，交付于2019年，品质保证；
- 四季春晓，性价比高，150万可得101平米的温馨空间。
在海教园，42万/101平米的房源仅售153w，130平米的房源也仅需205w，5月交付在即。阳光城未来悦提供了89/112平米的户型，融创云潮府则因开发商变动，洋房别墅价格需进一步洽谈。中国铁建花语天宸作为央产项目，19000元/平米，预计2025年6月30日交付，户型丰富。保利西棠和煦同样为央产，168w起，洋房选择多样，将于2025年6月底交付。
海教园作为天津的教育洼地，低总价即可享受到新房和丰富的教育资源。周边共有13所院校，特别是南开学校的建设如火如荼，为家庭提供了优质的教育环境。在决定购房时，建议找专业的中介咨询，或者亲自实地考察，以便更全面地了解。2024年，天津新房解读与教育资源分析，将助你找到理想的生活居所。点击主页获取更多详细信息，开启您的天津生活新篇章。
关于ios内购的问题,以及解决方法(仅前端)
关于ios内购的问题，以及解决方法（仅前端）为了确保顺利添加ios内购功能，首先，需要在apple官网创建账号，确保账号信息的正确性。同时，沙盒测试账号也是必不可少的，用以模拟真实环境进行测试。接下来是关键步骤——添加内购商品。在app内，每个商品应对应一个id，以便在ios平台准确识别。值得注意的是，苹果与安卓平台的支付流程存在差异，苹果内购需要先建立订单，然后通过调用支付接口进行支付。在实现这一功能时，前端代码的编写至关重要。首先，初始化变量，确保其正确性，例如将this赋给_this。随后，在数据结构...
车间领物料自己做主,不经过仓库确认,以及材料入库数量有时不确认,会...
1、 问题现状：物品经过IQC检验合格后，由仓库收货，仓库因送货数量多或体积小，数量又多的低值材料，清点起来时间长，并且认为IQC已经清点数量，也许认为数量无差异。不进行清点。2、 产生弊端：公司料件多数为低价位的材料，如每个单位（如品保及仓库）都抱大致对得上吧，照单全收，总会有造成短装情况，也违反物料入库规定，规定中清楚规定确认数量正确后方可接收，对规定执行不力。3、改善措施：供应商送货数量可参考，但一定验证数量，验证数量是仓库管理人员工作责任，一定执行，否则将予处罚。对于体积小，数量多，难个个清点，可先...
求问北美精算师soa的费用问题以及折扣号~
我也打算报春季的精算，这两天在折腾报名的使。151那个应该是因为涨价了，因为在官网上看到了这个学生折扣表https://soa.org/education/general-info/registration/discounts-reimbursements.aspx贵就贵点吧现在我在捉鸡找信用卡付钱的问题QAQ...
饥荒系列将在Steam促销原版以及联机版折后将为福利价
就在昨天，知名的开发商Klei在Steam平台上面再次开启了周末的特惠促销活动！目前该旗下《饥荒》系列以及最新作品《欺诈之地》都将会参与这次的特惠活动。这次《饥荒》的折扣力度将会减少75%！根据计算之后得出折后价仅需6元！《饥荒：联机版》同样将会进行半折，折后也只需要12元！而新游戏《欺诈之地》折后售价40元。对于该游戏感兴趣的玩家们赶紧入手吧！《饥荒》是一款与冒险生存有关的游戏，在游戏里面玩家们所需要做的就是尽可能地活得够久！同时将会在寻找食物的路上经历各种不一样的冒险。对于喜欢玩冒险以及生存类游戏的玩家...
北京Harmay话梅怎么样 价格以及商品是正品吗
北京Harmay话梅继香港和上海之后正式在今年9月份在北京开店了，作为一个新的购物模式，这种仓储式美妆店还是非常有创意的，瞬间就吸引了大量的女孩子前往，有购物的，也有各种拍照的，下面给大家分享详细的评测分析。继上海香港开店之后，北京HARMAY店在9月试营业了北京店开在了三里屯附近兆龙酒店一层一共两层占地600平方米，一进门整体就是钢筋水泥的工业风格巨大的电视屏幕上宣传着店的信息，旁边是结账打包休憩区，听说时不时会有免费啤酒和咖啡。一层是一个有意思的类似旋转寿司台上面摆着各大品牌的彩妆CHANEL DIOR...
Lelong三种优惠:运输优惠、产品优惠以及购物车优惠,如何创建?(详细步骤...
Lelong提供三种类型的支付优惠，分别是购物车优惠、运输优惠和产品优惠。蓝海亿观网整理了如何创建购物车优惠的详细步骤，帮助卖家更好地利用这一功能。了解更多关于Lelong的信息。创建Lelong购物车优惠的具体步骤如下：首先，进入Lelong卖家后台，找到左侧菜单栏中的“Marketing & Boost Sales”，点击下拉菜单中的“Coupons”。然后，在弹出的页面中点击右上角的“Add Coupon”。接着，填写优惠券信息：选择优惠券类型为“Cart Coupon”选择优惠券的使用方式，...
舞台专用木地板价格以及购买技巧
舞台专用木地板与家庭木地板虽然都属于木地板，但价格差距还是比较大的。舞台专用木地板价格一平米在几百到一千不等，购买时要重点检查它的舒适性、耐磨性、吸音性、清洁性如何。一、舒适性舒适性是首要指标，因为舞台的使用者是演员，演员需要在上面进行各种表演，如果不够舒适的话，轻者可能会使得演员动作不流畅，进而影响整个表演效果的发挥，重者可能导致演员摔倒受伤等情况。二、耐磨性舞台专用木地板价格跟它的耐磨性有很大关系，如果木地板的耐磨性比较好的话，这就说明制作材料比较好一些，价格也相应比较高一些，使用时间就会比较长；如果木...
在北京哪买得到打折便宜的篮球鞋。要具体地址。以及多少钱等等。。_百...
如果不是新款就去法雅体育，长年3－7折，海淀皂君庙有一个，西直门坐712在皂君庙东里下车就到，就是联想桥往南，其他地方也不少，上网一找就知道了。新款打折较少，shox或zoom air是不错，对了去西单华威碰碰运气，有时新款就打折，实在不行找找看朋友有没有鞋店的会员卡，多少能便宜点，希望对你有帮助。王府井工美大厦5、6层，全是名品折扣，真鞋 都挺便宜如：匡威魔球不到400等……上网买呀，或让别人在别的地方帮你买，有意可以QQ110584531...
如何在支付宝中领取购物优惠券以及使用
1. 随着年末的临近，移动支付平台纷纷加大了优惠活动的力度。作为消费者，我们在享受购物乐趣的同时，还能获得实惠的优惠，这确实是一大福利。支付宝作为领先的支付工具，提供了多种优惠方式，包括不太引人注目的优惠券。2. 为了领取支付宝中的优惠券，首先需要在手机上打开支付宝应用。输入您的账号密码，登录支付宝账户。3. 登录成功后，点击屏幕底部的【首页】选项。4. 接着，下拉页面，找到并点击【惠支付】这几个字，打开相应的页面。5. 在打开的页面中，您可以看到周边超市、小卖部以及餐饮店的优惠券信息。6. 选择您想要领取...
美国亚马逊书店产品策略、定价策略、促销策略以及它的售前售后服务_百 ...
亚马逊书店根据所售商品的种类不同，主要分为书籍、音乐和影视产品三大类。每一类商品都设置了专门的页面，并且在各个页面中都可以看到其他页面的内容。亚马逊书店通过将书店中的不同商品进行分类，并对不同的电子商品实行不同的营销对策和促销手段，以满足不同消费者的需求。亚马逊书店采用了折扣价格策略。折扣策略是指在商品原价格上给以一定的回扣，以刺激消费者增加购买。亚马逊书店对大多数商品都给予了相当数量的回扣。例如，在音乐类商品中，书店承诺：“您将享受高达40%的CD折扣，包括对畅销CD的30%折扣。亚马逊书店的主页设计十分...
Lululemon的紧身裤leggings最新最全产品线、面料介绍以及选购建议_百度...
大家好，我是一位对Lululemon品牌有深入研究的爱好者。今天，我将分享我的专业知识和选购建议，帮助大家更好地了解Lululemon的紧身裤产品线。让我们一起深入了解Lululemon的leggings。1. 面料介绍Lululemon的leggings主要使用Nulu™、Nulux™、Everlux™和Luxtreme™等高品质面料。Nulu™面料柔软、弹力十足，非常适合瑜伽练习；Nulux™面料吸汗且快干，适合跑步等高强度运动；Everlux™面料轻柔，具备吸湿排汗功能，适合日常锻炼；Luxtreme...
已知进货价与零售价以及利润如何求进货折扣?
毛利润-人员工资-场地租金-水电综合费-税费-售后服务费=净利润。净利润*5%=纯收入。在国际贸易中，折扣通常在合同价格条款中用文字明确表示出来。例如：“CIF伦敦每公吨200美元，折扣3%”。（US$200per Metric ton CIF London including 3%discount）。此例也可这样表示：“CIF伦敦每公吨200美元，减3%折扣”。在实际业务中，也有用“CIFD”或“CIFR”来表示CIF价格中包含折扣。扩展资料：种类1、数量折扣：制造商给经销商、零售商或大客户因购买数量大而...
教大家怎么找淘宝优惠券以及使用方法
网购省钱推荐公众号:荣环惠省，可以免费查询优惠券，下单还能获得红包返利，适合会过日子的你。一般有优惠券的商品，还会有红包返利，没券的宝贝大概率也有返利。如果你在找优惠信息，可以先搜索优惠券，有些还是可以优惠很多的。不用下载任何东西、注册啥的，正常添加微信公众号:荣环惠省，就是这么简单！领券返利省钱平台，点击了解详情目前淘宝，天猫、京东、拼多多、外卖、唯品会也支持查询优惠信息了注意：不是所有商品都是有优惠，主要看商家活动。建议你这样试试看： 可以现在手机的软件商店，先搜索下载一个专门可以领取优惠券的app。下...
iOS实现App内购步骤以及注意事项
1、在开发者账号设置协议、打开itunes Connect,选择协议，税务和银行业务。 2、点击Request Contracts(申请合同)下面的,request，点了几个确定和下一步后回到主界面。Contact info:联系人信息 Bank info:银行信息 Tax info:税务信息 3、首先设置联系人信息,点击Contact info下面的 Set up(设置),点击Add New Contract(增加先的联系方式)。 4、填写详情，填写完成后点击save(保存)。 5、在下面的所...
机械键盘键帽怎么选?一文看懂键帽高度,材质,工艺!怎么买以及推荐...
机械键盘的键帽选购指南！当你挑选机械键盘时，键帽的选择尤为重要。本文将为你解析键帽的高度、材质、工艺，以及在哪里购买和推荐哪些键帽。如果你偏爱可爱的风格，推荐选择云团外设原创的云朵朵主题键帽。这款键帽采用MOA高度，PBT材质，适合各种键盘配列。现在，你只需点击链接领取优惠券，即可享受减40元的优惠，到手价仅需149元！对于追求小清新主题风格的你，varmilo阿米洛梵高主题键帽是不错的选择。这款键帽以原厂高度，PBT材质呈现，到手价只需263元！在键帽的种类中，了解其高度至关重要。键帽高度包括原厂Cher...
北京全聚德烤鸭礼品的种类和价格,以及哪里买
和平门。前门。王府井都可以买到全套的，带荷叶饼跟酱的，好像113一份吧。刚买的，和平门店，真空包装的107一套，包括 鸭1000g+酱+荷叶饼全聚德烤鸭店（劲松店） [订餐电话]：51663328 (只有通过饭统网订餐才能享受折扣) [人均消费]：90元 [营业时间]：10：30-21：00 [停 车 位]：1 [地 址]：朝阳区劲松八区826楼 [行车路线]：劲松 [无折扣项]：大厅最晚预订时间18：00...