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记者 李未来 见习记者 黄琼 深圳报道

辉煌花园营销中心门口张贴了“营销中心暂不对外开放”公告 黄琼 摄

“我们从惠州开车过来，一个小时就到了。”12月11日，家在惠州市惠阳区的程先生告诉《华夏时报》记者，由于上周末出差，已经错过了第一波选房高潮，今天休息，于是一早就来了深汕合作区看房。程先生仍希望今天能“捡漏”，在深汕合作区目前仅有的两个住宅项目买上一套。但实际情况是，程先生只能看个热闹。

12月2日，深圳市深汕特别合作区管理委员会发布了《关于启动深汕特别合作区过渡期商品房销售的公告》（以下简称《公告》）。冻结了两年的深汕合作区房地产市场，现正式启动过渡期商品房销售工作。

《公告》显示，深汕合作区内家庭限购2套（包含商务公寓），成年单身人士限购1套；合作区购买商品房套数不计入深圳其他区限购；只限个人购买，相关部门将实施销售价格指导；商品住房和商务公寓限售5年。

深汕合作区由深圳、汕尾两市合作成立于2011年5月，2018年12月正式挂牌，下辖鹅埠、小漠、鲘门、赤石四个镇，2018年末常住人口7.51万人。其距离深圳市中心约100公里，离深圳地界60公里，总面积468.3平方公里。此前，为维持深汕特别合作区房地产市场稳定健康发展，防止炒房客扰乱正常市场秩序，深汕特别合作区房地产市场从2017年5月开始进入冻结状态。

振业时代花园作为深汕合作区解冻后第一个出售的住宅项目，备受市场关注。振业时代花园楼盘工作人员告诉《华夏时报》记者，已经有2000多人认筹了，而楼盘这次面向个人出售的只有300多套房子。

认筹人数爆满，售楼处提前“关门”

12月11日，《华夏时报》记者从深圳北站搭乘动车前往深汕合作区，动车抵达鲘门站耗时约1个小时。在走访的过程中，《华夏时报》记者发现，尽管是工作日，深汕合作区鹅埠的几个楼盘，人气依然很旺。

备受关注的振业时代花园项目位于深汕合作区鹅埠镇深汕大道与创强路交汇处，由深圳市振业（集团）股份有限公司开发建设。根据销售计划，深汕合作区首盘振业时代花园一期推出540套住宅。其中面向合作区企业员工销售164套房，面向社会人士销售376套房。

与振业时代花园相距500米的辉煌花园1号楼盘上周末也开始认筹。两者都是住宅项目。

12月11日，振业时代花园开始面向合作企业员工摇号选房。 黄琼摄

12月11日，振业时代花园已经开始了第一波面向合作区企业员工的摇号选房，将有164个诚意登记号按公证摇号顺序选164套房。其营销中心早已不再接待访客，认筹结束。

鹅埠镇片区的中介李先生12月11日上午告诉《华夏时报》记者，辉煌花园1号还在认筹阶段，带好证件可以过去登记。而一早已去过辉煌1号楼盘的程先生却表示，辉煌1号的营销中心已经关门了。

《华夏时报》记者在辉煌花园1号营销中心门口看到一则公告，“辉煌花园诚意登记活动已截止，近日营销中心暂不对外开放。”辉煌花园1号楼盘的保安告诉《华夏时报》记者，这几天来营销中心的人都很多，昨天下午登记就结束了。

认筹结束，辉煌花园营销中心暂不对外开放，已无购房者前往。 黄琼 摄

合作区房价被认为正处价格洼地

从深圳福田驱车前往深汕合作区大约需要两个小时，需经过惠州。而正是深汕合作区的吸引力，让惠州的程先生也希望有机会赶上这波利好。在合作区内买房，以振业时代花园为例，其均价约1.1万/平米，与惠州大亚湾区价格相差不大，但是仅为深圳新房均价的五分之一。

振业时代花园楼栋 黄琼 摄

与此同时，在振业时代花园和辉煌花园1号两个住宅楼盘认筹结束后，从深圳过来的周先生又去看了深汕合作区绿地中心的公寓。周先生对《华夏时报》记者表示，目前只有公寓还可以选择了。而据记者现场了解到，绿地中心的公寓将在12月底开盘，价格在1.3万/平米-1.6万/平米。

深圳中原董事总经理郑叔伦就此对《华夏时报》记者表示，此次政策对深圳户籍客户购买有巨大吸引力，在深汕买房不占深圳名额。而目前价格处在绝对的价格洼地，明显低于临深片区。同时房产证属于深圳发证，而在深圳房产中，该价格相当于2009年福田的房价。

而对于深汕合作区楼市选择在此时解冻，郑叔伦认为，2017年为了防止炒房扰乱市场，冻结了深汕合作区商品房销售。同时也是为了更好地规划深汕合作区，整体制定深汕发展规划。两年多的冻结期，深汕划归深圳，产业规划、交通规划逐步完善，人才保障房供应大大增加，未来两年供应近2万套，市场对于深汕也有更多认识。整体规划完善后，放开房地产交易是必然选择，居住环境的提升和产业配套的升级都离不开房地产，政府也通过限购、限售、限贷等相关政策，尽量维持房地产稳定。

美联物业全国研究中心总监何倩茹就此也对《华夏时报》记者发表了自己的看法，她认为，“政策对楼市肯定会产生刺激作用，但实际能否成交，还需看市场的反应。这个消息估计能吸引一部分人前往购房，但实际上我们也要看到深汕合作区目前建设尚不完善，在这一两个月过户量肯定是会上涨的，但成交量还需观察。”

税收优惠，是指政府根据国家法律、行政法规以及有关的方针政策，利用税收制度，减轻特定纳税人应履行的纳税义务，以此来补贴纳税人的某些活动或者相应的纳税人行为。针对农民专业合作组织的税收优惠政策有两个方面，一是享受国家规定的对农业生产、加工、流通、服务和其他涉农经济活动相应的税收优惠；二是针对农民专业合作社发展的特别税收优惠扶持政策，特别规定主要是针对增值税。

（1）所得税方面。

①《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条规定，企业所得税法第二十七条第（一）项规定的企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税，是指：企业从事下列项目的所得，免征企业所得税：1.蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植；2.农作物新品种的选育；3.中药材的种植；4.林木的培育和种植；5.牲畜、家禽的饲养；6.林产品的采集；7.灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目；8.远洋捕捞。企业从事下列项目的所得，减半征收企业所得税：1.花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植；2.海水养殖、内陆养殖。

② 财政部、国家税务总局联合下发的《关于企业所得税若干优惠政策的通知》）（财税字[1994]001号）规定：对农村的为农业生产的产前、产中、产后服务的行业，即农民专业技术协会、专业合作社，对其提供的技术服务或劳务所取得的收入暂免征收所得税。

③ 财政部、国家税务总局《关于国有农口企事业单位征收企业所得税问题的通知》（财税[1997]第049号）对国有农口企事业单位从事种植业、养殖业和农林产品初加工业取得的所得暂免征收企业所得税。

④《国家税务总局关于明确农业产业化国家重点龙头企业所得税征免问题的通知》（国税发[2001]124号）明确规定：对从事种植业、养殖业和农林产品初加工的农业产业化国家重点龙头企业暂免征收企业所得税。

⑤ 国家确定的贫困县的农村信用社可定期免征企业所得税。其他地区的微利农村信用社可按照一般微利企业减低税率征收企业所得税。

⑥《国家税务总局关于贯彻〈中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见〉落实有关税收优惠的公告》明确规定：对专营种植业、养殖业、饲养业和捕捞业的个体工商户或个人，对其所得不再征收个人所得税。

⑦ 财政部、国家税务总局联合发布的《享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试行）》（财税[2008]149号）及财政部、国家税务总局《关于享受企业所得税优惠的农产品初加工有关范围的补充通知》（财税[2011]26号）明确了享受企业所得税优惠政策的农产品初加工的具体品种范围（具体内容请登录www.cfc.agri.gov.cn查阅）。

（2）增值税方面。

①《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令[1993]134号），第十六条免税条款规定：农业生产者销售的自产农业产品免征增值税。

② 部分农业生产资料免征增值税。财政部、税务总局《关于农业生产资料免征增值税政策的通知》（财税[2001]113号）规定，生产销售农膜，除尿素以外的氮肥、除磷酸二铵以外的磷肥、钾肥以及以免税化肥为主要原料的复混肥，部分农药、除草剂，批发和零售的种子、种苗、化肥、农药、农机等免征增值税。

③ 部分饲料产品免征增值税。财政部、税务总局《关于饲料产品免征增值税问题的通知》（财税[2001]第121号）规定了免税饲料产品范围包括单一大宗饲料、混合饲料、配合饲料、复合预混料和浓缩饲料。

④ 部分省（区、市）的税务部门规定，合作社销售成员和非成员生产和初加工的农产品免征增值税。

⑤《财政部、国家税务总局关于农民专业合作社有关税收政策的通知（财税[2008]81号）》除对合作社印花税进行减免外，还对增值税做出了优惠规定：对农民专业合作社销售本社成员生产的农业产品，视同农业生产者销售自产农业产品免征增值税；增值税一般纳税人从农民专业合作社购进的免税农业产品，可按13%的扣除率计算抵扣增值税进项税额；对农民专业合作社向本社成员销售的农膜、种子、种苗、化肥、农药、农机，免征增值税。

（3）营业税方面。

①《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条规定：农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牧畜、水生动物的配种和疾病防治免征营业税。

② 1994年税改后营业税的免税项目规定，由国家社团主管部门批准成立的非营利社会团体按规定标准收取的会费等可免征营业税。

③ 财政部、税务总局《关于对若干项目免征营业税的通知》规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征营业税。

④ 税务总局《关于农业土地出租征税问题的批复》规定，将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产收取的固定承包金（租金）免征营业税。

⑤ 国务院颁布的《关于调整金融保险业税收政策有关问题的通知》规定，将金融保险业营业税由5%提高到8%，农村信用社营业税在1997年12月31日前按5%税率征收，1998年1月1日起按8%税率征收，但后来还是改为按6%税率征税。

（4）部分地方税收规定。

各地方政府重视发挥合作社的作用，扶持合作社发展的政策更加具体，税收更加优惠。

① 免征房产税和城镇土地使用税。浙江、黑龙江、江西等地免征合作社部分房产税和城镇土地使用税。浙江省地方税务局发出《关于农民专业合作社若干税费政策问题的通知》，规定对合作社的经营用房，免征房产税和城镇土地使用税，黑龙江、江西等地也有类似规定。

② 灵活抵扣增值税。江苏、广东等地合作社普通发票具有与增值税发票相同效力，广东省国家税务局发出《关于进一步加强农民专业合作社税收管理有关问题的通知》，规定增值税一般纳税人从合作社购进免税农业产品，凭合作社开具的农产品销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算抵扣增值税进项税额。

③ 扩大增值税优惠范围。浙江、江西等地扩大增值税优惠范围。《浙江省农民专业合作社条例》规定，合作社销售非成员农产品不超过合作社成员自产农产品总额部分，视同农户自产自销。

④ 免征营业税。黑龙江、安徽、江西、四川、湖南、重庆等地免征合作社部分营业税。《黑龙江省农民专业合作社条例》规定，合作社从事农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治，免征营业税。四川、湖南、重庆等地都做出类似规定。浙江省进一步对从事农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治所取得的收入，免征营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加。对农民个人发展农家乐休闲旅游、红色旅游、森林旅游和民俗风情旅游，按期纳税的营业税起征点提高到5000元。对为农村提供垃圾处理、污水处理和保洁服务取得的劳务收入，免征营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加和水利建设专项资金。

⑤ 扩大免征印花税范围。江西省农业厅等八部门联合下发《关于加快农民专业合作社发展的若干意见》规定，被国家指定为收购部门的合作社，与村民委员会、农民个人订立的农副产品收购合同免纳印花税。

⑥ 免征税务登记证工本费。重庆、广东、山东、安徽、辽宁等地免征合作社税务登记证工本费。重庆市农委、国税局、地税局共同发出《关于做好农民专业合作社税收有关工作的通知》，要求重庆市各地国税、地税部门要积极引导合作社按照税法的规定办理税务登记证，落实免收税务登记工本费的政策，广东、山东、安徽、辽宁也有类似规定。

⑦ 灵活核定纳税申报期限。重庆市三部门《通知》规定，要从合作社生产销售的实际情况出发，注意区分季节性、临时性生产销售行为和不间断、经常性生产销售行为，根据税法规定，灵活核定合作社的纳税申报期限。

⑧ 提供税收咨询和服务。重庆市三部门《通知》规定，各地国税、地税部门应有针对性的对本区域合作社开展办税辅导，解答有关合作社涉税规定的咨询，一次性告知办理发票领购、享受税收减免所需资料、办理流程等，对符合政策规定的合作社辅导其办理减免税手续，为农民提供便捷、高效的服务。