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原本一直走在房地产行业细分类目的上风口，直到2020年新冠肺炎疫情叠加企业运营模型的考验之下，今年的长租公寓企业突然之间成为了“雷声阵阵”的存在。
不少业内人士认为，在顶层设计层面“租购并举”的号召之下，资本助推了一些商业模式定位不准确的公司“蒙眼狂奔”，也因此加速了其直面大考的进度。
实际上在今年疫情影响的背景下，即使线下购物可以短期内改道线上，但租赁需求依然是长期存在的市场，对于人口净流入地区来说尤其如此。这也是行业内普遍依然看好这一领域的原因。
但这依然不会改变长租公寓甚至比酒店运营还要艰难、辛苦的现状：缺乏募资方式、考验流转效率和运维能力等。
而随着今年一些长租公寓模式问题的出现，新的考验还在路上。近日举行的2020年第五届中国不动产资产管理创新峰会期间，You+国际青年社区创始人刘昕指出，实事求是来看，长租公寓行业的冬天还没到头，“要再做两年的过冬准备，让这个行业恢复到原来的状况。”
那么在此过程中，长租公寓运营商们怎么把握住盈利的命门？
长租公寓的难题
要说长租公寓早期运营面临的难题，来自酒店业背景的城家公寓CEO王玲都连连感叹。
“这是一个很辛苦的行业，其实利润很薄，仅依靠租金差其实很难生存下去。”她在前述峰会期间如此表示，这也是导致出现各种诸如租金贷等“创新产品”的原因所在。
但拉长时间周期来看，其实并没有那么糟。王玲列举了一组数据：2020年酒店业关店数达到15万，其中98%是单体酒店。原因在于没有客源、足够的现金储备以及供应链支持。
“酒店行业最难的时候出租率个位数不到，但公寓的出租率还比较高，局面很快可以回转。因此公寓是更抗风险、更能够对抗长周期的行业。长租公寓可能不是最赚钱的投资，但肯定是一笔能够得到稳健盈利的投资。”她表示。
因此王玲指出，无论酒店还是长租公寓行业，都是长周期领域，需要不断地运维、深耕并精细化，才能通过点点滴滴熬出伟大。
“破解之道就是精细化运营，这不是秘密，关键是能否做得到。”她总结道。
对于运维之难，自如资管平台总经理孟月有同样的观点。他指出，长租公寓的发展难点主要来自四个方面：投资判断、运营能力、资金支持、退出条件。
具体到公司自身在其中的探索来说，自如在2012年进入整栋集中式租赁领域，这无疑是需要长周期运营、很重的模式，也是目前市面上大部分长租公寓运营者们采取的模式。
“因此最大的问题就来自投资判断失准。”他表示，集中式长租公寓项目的投资周期需要十年甚至更长，这意味着很多参数难以设计和把握。
运营能力很容易理解，目前的集中式长租公寓多由运营方向业主方包租而来，这意味着在长周期运营过程中，如何平衡定价、出租率、运营成本等问题极为关键。
“所有面临的困难是资源和运营能力很难支撑高效的运营要求。我们讨论下来觉得，运营长租公寓会比运营酒店还要难、还要苦几倍。”孟月续称。
在这样的背景下，缺少长期低成本的资金就成为必然。“尤其是集中式公寓，少则1000-2000万投资，长周期需要至少5年回收资金，尤其行业目前发生很多爆雷事件，金融机构对市场的判断肯定会趋严，未来会很难拿到更多资金支持。”他进一步分析道。
显然，目前在商业地产领域有所尝试的REITs或类REITs模式在长租公寓领域会无法落地。核心就在于运营者绝大多数并不自持物业，无法参与这类融资；此外，国内对于公寓资产的合规性并未设置标志，运营回报率的考量不同等，都影响到实际上长租公寓模式目前并没有成熟的退出渠道，这组成了行业目前面临的极大挑战。
高精颗粒度运营
面对难题，重要的就是破局。目前相对成熟的运营者们都提到了一个关键词——精细化运营。
王玲就指出，虽然长租公寓是需要相对传统运维能力的行业，但这也需要依靠数字化、智能化的方式来优化和驱动其发展。
精细化会要落实到很细节的环节。比如对公寓中的清洁消毒过程中，要消耗多少原液、怎么稀释，管家的标准工作内容，洗护用品采购价格等，涉及前台、中台、后台全面的管理，都需要非常精细地掌控。
“这跟物业管理不同，我们要精细化管理到房子里面的住户、销售功能的发挥等。这些能力不是一朝一夕可以建立起来的。”她续称。
孟月同样提到了这一点，同样的逻辑也适用于房间定价。而在他看来，这也是长租公寓运营过程中，比出租率更核心的数据指标。
“酒店行业的定价体系比公寓先进很多，很多公寓都还没有收益管理体系。早期需要依靠网络查询来定价，但如今我们在一栋楼里，根据不同楼层、户型，会有不同的定价，根据租房和出房速度和销售周期的差别，定价会完全不同，这都需要系统来支撑。”他指出，因此自如的管理会精细化到关注单店单房的月度增长数据，施行动态制度化管理，通过快速建立体系，从而提高运营效率。
正如前面所说，经历过今年长租公寓行业的诸多变化之后，行业间也将出现新的中短期“常态”。整个行业依然需要一些时间调整摸索，才能回归到正常的运营轨道上去。
孟月认为，接下来行业会出现持续整合的状况，期间行业效率会得到重构，通过优胜劣汰，头部的团队和平台将脱颖而出。
但与此同时，由于今年业内动态的干扰，接下来的融资环境会相对艰难，在没有有效退出通路的前提下，集中式公寓的生存难度将加大。
虽然目前一些政策性租赁住房正有加大释放力度的迹象，但由于其投资回报有限，行业普遍认为，其落地进程可能并不会特别顺利，且短期内这也难以解决大部分的租住需求问题。
“我们认为，接下来行业会从竞争走向竞合，协作共赢才是出路。”孟月表示，过去行业间会着重比较彼此拿房的增长速度，但未来更多机构会一起合作，进而构建更大的平台，通过不同的机构间专业分工，从而实现协作共赢。

长租公寓，又称白领公寓、单身合租公寓，是房地产市场的一个新兴领域，通过将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间形式出租给需要的人士。

国内长租公寓主要分为集中式和分散式两类。集中式通常采用传统商业地产模式，通过自持土地开发或楼宇整租改造进行运营；分散式则通过整合户主房源进行重新装修管理，类似于“二房东”模式。

随着长租公寓概念逐渐被接受，传统租赁市场中，租客的租赁时间通常为一年。为了推动住房租赁市场的健康发展，国家自2015年起出台了一系列政策文件，鼓励住房租赁市场的发展。

2015年1月6日，《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出积极推进租赁服务平台建设，大力培育发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。

2015年1月20日，《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》明确了租房提取条件和额度规范，简化租房提取要件，提高审核效率。

2015年10月29日，《减免税政策代码目录》公告指出按政府规定价格出租公有住房和廉租住房免征营业税，个人出租房屋减征个人所得税，个人出租住房房产税暂减按4%的税率征收。

2016年2月2日，《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。

2016年3月5日，《2016年政府工作报告》提出建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。

2016年6月3日，《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励住房租赁消费，完善公共租赁住房，支持租赁住房建设，加大政策支持力度，加强住房租赁监管。

2016年12月20日，2016年中央经济工作会议强调加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

2017年4月1日，《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

2017年7月18日，《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》培育机构化、规模化住房租赁企业，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。

2017年10月18日，十九大报告指出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

2017年12月20日，中央经济工作会议提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。

2018年3月22日，全国两会政府工作报告提出落实地方主体责任，继续实行差别化调控，发展住房租赁市场，支持共有产权住房。

2018年4月24日，《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》明确了住房租赁资产证券化业务的开展条件及其优先和重点支持领域。

2018年6月1日，《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》鼓励保险公司通过直接投资，发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。

在中央政策指导下，截至2018年6月底，全国超过40个城市发布相关政策，细化房地产租赁市场的发展和监管细则。地方政府政策主要从租赁双方权益、增加租赁住房供应以及发展租赁企业三个层面，就公共服务权益、住房公积金、税收优惠、租赁权益保障、租赁住房用地、个人房源、集体土地试点、国有租赁企业、开发企业、中介及物业服务企业的租赁扶持等多方面发布了实施细则。

供应主体方面，北京、上海、广州、深圳及杭州强调多元化市场主体的同时，也重点强调了国有租赁企业的引领和带动作用。

租户权利保障方面，租户稳定居住权得到重点支持，促进国内租赁常态化的理念培养。

公租房运营管理方面，通过货币补贴方式，支持公租房保障对象通过市场租房，推动公租房租金市场化。

税收优惠方面，武汉、南京、成都、郑州等城市明确给予租赁住房企业和个人更多的税收优惠条件。

住房租赁金融方面，支持发行债券、不动产证券化产品，稳步推进REITs试点。

住房租赁监管平台方面，北京、成都、广州、武汉、重庆、沈阳、合肥、厦门、南京、天津、济南等多个城市已经上线运营租赁监管平台，建立租赁住房的政府监督制度。

随着房地产逐渐由增量向存量市场过渡，住房租赁领域的政策红利刚刚打开。目前中央正在推进住房租赁的立法工作，各地还将陆续出台完善相关政策文件，推动住房租赁市场发展。

《利用集体土地建设用地建设租赁住房试点方案》确定第一批13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

截至目前，湖北、广东、湖南、福建、吉林、宁夏、江西、安徽、四川、甘肃、辽宁等省市已明确提出就租赁房屋公积金落地予以政策支持。

备受关注的个人所得税法修正案草案6月19日提请十三届全国人大常委会第三次会议审议，首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。

中央提出了租购同权的指导方向，广东发文提出保障子女在就学、入户、社保等方面与购房者同等权利。

保障租户权益，更贴近房屋居住的本质。北京住建委率先公布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，提出要抓紧开展住房租赁监管平台建设，规范租赁合同示范文本制定，承租家庭可申请调换公租房项目等。

租赁领域是目前地产产业链中唯一得到顶层制度红利的领域，鼓励租赁业的发展是缓解居住矛盾的重要手段。制度红利将会一直护航租赁行业的发展，未来的政策只会越来越细化，越来越可执行。

此次是九部委首次联合提出对租赁市场的支持政策，从市场供给、金融支持和配套平台方面都做了规定。

从选取的试点城市来看，珠三角区域占了三分之一，可见此次租赁支持试点发展的重担在广东。

通知中强调了“要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。目前城市中国企拥有为数不少的闲置老旧物业，鼓励国企向租赁领域转型也是对盘活沉淀物业资产的有益方向。

供给方面明确提出了在新增土地出让中配建租赁类用房。

金融方面的支持对于目前的租赁行业来说是最重要的方面，但受制于当前的宏观环境和利率情况，国家在这方面可以放手实施的优惠并不多。

多项制度的保驾护航将持续利好长租公寓行业的发展。强烈看好这个万亿市场的长期发展机会，具备资金和资源优势的公司将是未来千亿市值龙头的有力竞争者。

一嗨租车长租优惠幅度挺大的，周租套餐租期为7天-29天，月租套餐租期为30天及以上的任意一个时间段。周租金是88折、月租金是85折，有的车型在一些城市可以享受周租金73折、月租金7折的优惠。如果你经常要租车来接送孩子，上班，出去购物旅游的话，选择长租会很划算的。