怎样能买到法院拍卖的房子

1.评估价格评估价格是拍卖的前置程序。法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。2.确定和委托拍卖机构对拍卖机构的选定，应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》(以下简称若干规定)和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。拍卖上市公司的股份，应严格按照《若干规定》的规定办理。法院不应依职权选定拍卖机构。法院拍卖其它财产，首先应采取当事人主义。双方不能达成一致的，法院再依职权选定拍卖机构。拍卖机构确定后，法院与拍卖机构进行协商，签订《委托拍卖合同》。委托拍卖合同必须是书面的，应当载明拍卖的标的、拍卖佣金、拍卖价款的支付等必备条款。3.发布公告与展示标的拍卖机构接受法院委托严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合。4.确定拍卖保留价在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价，不能超出评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限，拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交。如第一次拍卖无人竞买，法院根据市场情况，确定再次拍卖的保留价。5.举行拍卖会举行拍卖会时，法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录;拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的，由拍卖机构与买受人签订成交确认书，并即时钱物两清，或按合同的约定分期付款。竞买人分期付款的，应得到法院的同意。

“我们每个月大概卖出10多处受法院委托进行拍卖的房产。”北京天问国际拍卖有限公司（下称“天问公司”）总经理季涛告诉记者。在日益有价无市的房地产市场，每月10多处的销售额无疑是很多专门做二手房交易的房地产中介都希望达到的目标，而天问拍卖公司在北京并不算是规模最大的房地产拍卖公司。

法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前，法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估，确定拍卖底价后，由拍卖公司具体负责拍卖过程。

然而，作为一种非主流的房地产交易模式，房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是件很陌生的事情，它何以能成为二手房市场交易新宠呢？记者在走访中发现，为我们大部分业外人所不了解的是，拍卖房在交易成本和销售价格上具有得天独厚的优势。

低至七折的价格

13800元/平方米！这是上个月天问公司受法院委托在拍卖北京朝阳区高档楼盘棕榈泉国际公寓两处房产时的成交价格。某网站房产频道显示，在2006年2月份最后一次更新资料时，该楼盘均价为19500元/平房米，其2003年开盘时的均价已是11000元/平米。

照此计算，该拍卖价格仅为市场价格的7折，而这还没有算上今年上半年以来北京房地产价格整体上涨的因素。

“拍卖房的价格都会比市场价格低一些。目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8.5折吧，而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟，而且人们对于二手房没有偏见，拍卖房价已高达市场价的9折或以上。”天问拍卖公司的负责人季涛向记者分析说，在两三年前，由于对二手房消费观念没有转变，加上房源比较差，在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。

不过，随着目前房地产市场的水涨船高，法院拍卖房交易正日渐活跃。

“现在房源越来越好了，很多都是从未入住过的新房，这吸引了很多个人买家。”季涛说，目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。

房地产市场的强劲走势，让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的“收房”心态，“不论地段，不论户型，基本上觉得价格合适就出手了。”一位拍卖师告诉记者，中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素，一旦觉得“转手就有得赚”，就会豪气出手，因为他们有庞大的营销网络和营销队伍，所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。

而个人买主往往是有实际需求的，一旦觉得房子合适，即使价格高一点，立马也会出手。不过在已成交的交易中，个人买家却比较少，“因为一般的拍卖房都是一次性付清款项，这让很多个人买家望而却步。”季涛分析说。

3%的成本差

与销售价格低廉紧密相连的是卖家的利益。卖家为何同意以折扣价格卖房子呢？

“法院强制执行是一方面因素。”一位拍卖公司的人士告诉记者，由于无力偿债等因素遭法院对其资产的强制执行。这种情况比较容易发生在房地产市场不景气的时候，但是在目前如日中天的房地产市场，很多人之所以情愿被法院“强制执行”是出于成本的考虑。

今年6月1日，国家税务总局所发的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》开始生效。

这意味着，如果房主选择通过市场化的手段比如选择中介把房子转手出去，在缴纳5%的营业税和1%的转让收入的个人所得税外，还需要付给中介公司2%左右的服务费，此外，房主还需要不厌其烦地承担“散户”看房的打扰。

“法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的，严格来说，也不用缴纳个人所得税。”季涛说，对于卖家来说，尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用，但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%，季涛表示。

相比之下，即使在价格上略有所让步，在房主看来，通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。

“这样很可能会导致一些炒房者故意有钱不还债，让债权人起诉后由法院将其房地产拍卖，从而避开政策的限制。”一位分析人士认为。

首先，按照拍卖公告要求交保证金，通常是直接网络直接报名参与竞拍。
然后，拍卖当天参拍。
拍卖不成交的保证金自动退回原账户。
拍卖成交的，按照公告要求时间内付齐全款，到法院拿到成交确认书。
等法院给你裁定书及协助执行通知书，通常要等一个月左右。
买受人本人持身份证原件及上面说的成交确认书及法院给的两个资料原件，到当地房管部门办理司法拍卖房单方过户手续。具体按照当地房管局要求的手续，交纳所有的过户税费。
最后没吃法院的资料到物业清偿物业管理费及水、电等其他欠费，与物管做交接，取得房屋使用权。
法中拍拍专做房产过户

您好，法院拍卖的房子任何人都可以买。不管是名下已有两套房被限购的本地人，还是暂时没有购房资格的外地人均可以参与竞拍购买。
拍卖有哪些流程?拿武汉举例
1、申请人在规定的时间内，在数字武汉网站下载拍卖文件电子文本或到武汉市土地交易中心一楼咨询窗口领取拍卖文件。
2、到武汉市土地交易中心携有效证件提交书面申请。并通过银行交纳保证金。
3、经审查，申请人按拍卖文件的有关规定交纳竞买保证金和具备申请条件的，武汉市土地交易中心将在确认其竞买资格。
拍卖过程收取费用吗?
竞拍成功后，武汉市土地交易中心按房屋成交价(200万以内)的5%收取佣金。
竞拍成功后如何办理过户?
法院拍卖的房源在竞拍成功后，竞拍者拿竞拍成功的确认书到法院取得相关司法文书。将此司法文书交与房屋所在地的房管局办理相关过户手续。
但需注意法院委托拍卖的房产，不一定可以办理房产证。能否办理房产证取决于是否竣工验收合格，并向房产部门备案。另外还需向房地产登记中心进行初始登记(即大确权)。完成了初始登记，房产登记中心才会有该楼盘的档案资料，才能为业主们办理房产证。另外因历史原因未缴清地价款，或者开发商将土地使用权抵押贷款而未解封的，也不能办理房产证。