在深圳买人才房好还是商品房好?

深圳推出第二批可售性人才住房，配售均价为29000元，约为同地段商品房的六折，且2024年7月31日即可交付。深圳此次降低人才房申请门槛，包括放宽年龄限制和户籍要求。在众多小区配建人才房与商品房后，人们开始疑惑：购买人才房还是商品房更划算？本篇文章将用客观数据与分析，不带主观色彩，为您解答这一问题。

购买人才房需满足特定条件，包括全日制本科及以上学历、国家职业资格二级、深圳认定的高层次人才，且未在深圳购置过商品房且未享受过购房补贴或奖励。人才房与商品房和保障房存在差异，其特点如下：

1. 人才房认定条件相对宽松，比保障房宽，比商品房严格。

2. 满足自住和入学需求，享有商品房配套与便利，但不能出租，除按揭外不能贷款，买卖转让有特定要求。

3. 购买后3年内需原价回收，但需补交租金。

4. 购买3至10年可在符合条件的人群内部交易。

5. 超过10年需补交“应缴增值收益”后才能获得完全产权，正常在市场交易。

应缴增值收益计算复杂，但可简化为：应缴增值收益=取得完全产权时评估价×（40%-纳税申报年限×折扣系数%），至少为0。纳税申报年限为购买人累计纳税年限，购买前已纳税5年，购买10年后申请补交增值收益，则纳税申报年限为5+10=15年。折扣系数根据不同地区，一般是主城区低，非主城区高。

接下来，我们以例子说明。假设商品房售价500万，首付150万，按揭350万。人才房售价300万，首付90万，按揭210万。购买人甲在买房时已纳税5年，10年后补交增值收益时纳税年限为15年，所在地区折扣系数为1%。假设房产每年上涨7%，10年后价格翻番达1000万。应缴增值收益计算后为250万。人才房总费用为房价300万+10年利息87万+应缴增值收益250万=637万。而购买商品房总费用为房价500万+月供10年利息145万=645万。在假设条件中，人才房和商品房的总费用大致相同。

人才房以较低首付和月供为优势，但流动性与金融属性在获得完全产权前基本无法体现。在房价涨幅、纳税年限、折扣系数等因素下，选择人才房或商品房取决于个人需求与预期。了解了人才房特点与费用计算方式后，不同家庭可根据自身情况衡量利弊，选择适合自己的住房。