公募REITs网下询价认购倍数首超130倍保障性租赁住房REITs加速落地_百度...
保障性租赁住房REITs询价阶段即现火爆。
8月8日晚，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT同时公布了发行最新进展，红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT确定了发行价格和发行日期，并公布了网下询价结果，2只基金网下询价认购倍数分别高达108.96倍和133.03倍，华夏北京保障房REIT则确定了询价日期，发行节奏加快。
公募REITs网下询价认购倍数首超130倍
8月8日晚，红土深圳安居REIT在深交所发布基金份额发售公告，确定基金认购价格为2.484元/份，基金募集期为8月16日至8月17日。
公告显示，红土深圳安居REIT发售的基金份额总额为5亿份，发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。初始战略配售基金份额数量为3亿份，占发售份额总数的比例为60%。网下发售的初始基金份额数量为1.40亿份，占发售份额总数的比例为28%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.60亿份，占发售份额总数的比例为12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。
据悉，此次发售询价日截至2022年8月5日15:00，红土深圳安居REIT共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，保险机构、券商资管、私募基金、信托、券商自营等机构投资者均有参与。全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新了国内基础设施REITs询价认购倍数最高纪录，机构投资者对保障性租赁住房领域的REIT项目表现出了极大认可。
中金厦门安居REIT在上交所发布了基金份额发售公告，确定基金认购价格为2.6元/份，募集基金份额总额为同为5亿份，基金募集期同为8月16日至17日。69家网下投资者管理的220个配售对象参与了中金厦门安居REIT的询价，拟认购份额数量总和为143.12万份，为网下初始发售份额数量的108.96倍。
同日，华夏北京保障房REIT在上交所发布基金询价公告称，将于8月12日开启询价。中国证监会准予华夏北京保障房REIT发售的基金份额总额为同为5亿份，战略配售、网下发售、公众投资者发售的数量亦分别为3亿份、1.4亿份和0.6亿份。
红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT在询价阶段即现火爆，与公募REITs火热的行情不无关系。如最近的一只公募REIT于2022年7月26日上市，上市首日涨幅达到21.52%，最新价距发行价上涨31.21%。
保障性租赁住房REITs加速落地
截至8月9日，已有14只公募REITs成功上市交易，上述公募REITs项目涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保、清洁能源等资产类别。
此次正处于发行阶段的3只公募REITs均为保障性租赁住房项目，从获得证监会注册批复到启动发售工作，保障性租赁住房REITs加速落地。
保障性租赁住房REITs发行意义重大。此前，沪深证券交易所发布保障性租赁住房公募REITs规则指引，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导，具体内容为，一是助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环；二是促进保障性租赁住房领域专业化发展；三是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，严格落实国家房地产调控政策要求；四是强调回收资金管理，压实参与机构责任。
据悉，红土深圳安居REIT本次发行选取了4个深圳优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书且位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约11.58亿元。
中金厦门安居REIT的底层资产为园博公寓、珩琦公寓两个保障性租赁住房项目，合计建筑面积19.86万平方米、4665套房源，主要为满足青年人、新就业大学等市民群体的过渡性租赁需求。
华夏北京保障房REIT的项目底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目，两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。此次项目的回收资金将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设。
中信证券表示，保障性租赁住房REITs带有一定的公共服务属性，而保障性租赁住房的租金较市场化租金往往有一定的折扣，因此保障性租赁住房往往具有稳定的出租率和租金收入，且核心城市的保障性租赁住房收益率不会受周期性风险的影响，这种属性与REITs产品天然适配，看好底层资产运营受局部疫情影响更小的产权类REITs。
公募基金加大投入，抢滩公募REITs
建信基金此前在接受券商中国记者采访时表示，我国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别的赛道。
公募基金公司纷纷加大投入，抢滩公募REITs。除了已成功发行公募REITs产品的13家基金公司外，不少尚未入局的基金公司已经开始寻觅专业人才，争取公募REITs项目。
此次发行保障性租赁住房REIT的三家公募基金管理人均具有丰富的REIT管理运营经验，如华夏基金已经成功发行华夏越秀高速REIT和华夏中国交建REIT，在管公募REITs规模超百亿元，红土创新基金成功发行红土盐田港REIT，中金基金成功发行中金普洛斯REIT。
在组织架构和人才储备方面，红土创新基金表示，公司设置了独立的基础设施投资部以作为基础设施基金投资管理部门，目前，基础设施部具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员8名，其中具备5年以上基础设施项目运营经验的主要负责人员5名。
华夏基金表示，公司REITs研究管理经验丰富，早在2015年就组建了专门的REITs团队，开展REITs研究储备，现已设立基础设施与不动产投资部，拥有超过10位专业的基金经理和投资研究人员，负责REITs项目投资和投后运营。
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保障性住房的税收优惠政策有哪些?
一、保障性住房的概念及范围
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。包括：廉租住房、经济适用房、公共租赁住房。
二、廉租住房税收优惠政策
（一）营业税、房产税方面。对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税；
（二）城镇土地使用税方面。对廉租住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税；开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税；
（三）土地增值税方面。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；
（四）印花税方面。对廉租住房经营管理单位与廉租住房相关的印花税以及廉租住房承租人涉及的印花税予以免征；开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。
（五）契税方面。对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房，免征契税；
（六）个人所得税方面。对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，应征收个人所得税。
（七）企业所得税方面。企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30％的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
三、经济适用住房税收优惠政策
（一）城镇土地使用税方面。对经济适用住房建设用地免征城镇土地使用税；开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税；
（二）土地增值税方面。企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；
（三）印花税方面。对经济适用住房经营管理单位与经济适用住房相关的印花税以及经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征；开发商在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税；
（四）契税方面。经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税；对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
四、公共租赁住房相关税收优惠政策
以下相关政策自二0一0年九月二十七日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。
（一）城镇土地使用税方面。对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税；在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税；
（二）印花税方面。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征；在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税；对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。
（三）契税方面。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。
（四）土地增值税方面。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
（五）企业所得税方面。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。
（六）营业税、房产税方面。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税；公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。
五、享受保障性住房税收优惠政策条件
（一）廉租住房、经济适用房税收优惠政策条件 税收优惠政策中提及的 廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。
（二）公共租赁住房税收优惠政策条件
公共租赁住房税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保[2010]87号文件和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。
二〇一一年四月一日
保障性住房与商品房有着本质上的区别，保障性住房的销售对象是收入为中低层的住房困难的家庭，有着限定的标准和限定的价格。并且，保障性住房的税收标准与商品房也有所区别，保障性住房可以享受一定的税收优惠政策，那么保障性住房的税收到底有哪些优惠？
一、契税
1、个人购买经适房，契税的征收是在法定税率的基础上减半。
2、对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经适房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。
3、对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
4、个人首次购买90平米以下的改造型安置房的，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造型安置房，契税按法定税率减半计征。
5、个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。
二、土地增值税
1、 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
2、 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
三、土地使用税
1、 对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
2、 对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。
3、 在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
四、印花税
对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
上述内容就是小编为大家精心整理的保障性住房的税收优惠了，希望对你们有所帮助。
（以上回答发布于2015-12-23，当前相关购房政策请以实际为准）
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