请教各位一个房贷利率折扣的问题?

回答如下：
09年购买首套房，当时银行给你的利率是基准利率8折优惠，这个8折优惠是写入贷款合同的，在整个还款期内（20年、30年）都是有效的，无论利率怎么调整，你都是在基准利率的基础上享受8的优惠，直至你的贷款还清为止。
同样，如果银行给你的利率是上浮了20%，也是写入贷款合同的，也是在整个还款期内有效。
以后商业银行对房贷利率上浮或折扣优惠，对你的贷款没有任何影响，你这个贷款每年调整利率时，都是按基准利率打8折计算。
关于国家利率的走向，这个谁也说不准，现在的利率是在向高处走，低利率时代估计也得要2——3年以后。（仅供参考）

贷款利息计算是浮动利率计算的,利息随着利率调整而调整.当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。
无论基准利率如何调整,上浮(或下浮)的幅度不变,只是在新的利率基础上的上浮(或下浮)。

逐一回答你的问题：

1.你的描述有点不清楚，你所谓“利率上浮了20%”是指你的贷款利率上浮了20%还是首套房的房贷利率上浮20%？多数情况下，贷款时的利率折扣是没有时限的，也就是说长期有效，那么你目前应承担的利率水平就应该是现有的基准利率打八折。至于说对你还款有什么影响，很简单啊，房贷一般都是每年1月按新利率调整1次，你明年的月供要增加了，因为利率提高了。

2.如果你现在购买首套房，目前商业银行一般都是基准利率上浮20%，假设这个上浮本身也没有时限的话，那么以后如果基准利率下降了，你要承担的利率就是下降后的基准利率上浮20%。而如果将来银行取消利率上浮，甚至进一步给予利率折扣的话，你要承担的月供就会减少，因为利率降低了，要还的利息就少了。

3.我个人认为，中国短期内不大可能出现低利率时代，理由很简单，目前的通胀仍然在高位徘徊，抑制通胀仍然是国家宏观调控现阶段的中心任务，前几天总理刚发话要调低房价，在这样的大背景下，利率下调的可能性我个人认为不大。

太难