阿里N进宫线上房产,网购房子这件事真的靠谱吗

9月16日，阿里巴巴正式成立房产部门，推出“天猫好房”平台，那个曾劝年轻人不要买房，对钱没有兴趣的马爸爸，进地产圈了？

其实，不算是，因为马爸爸也强调过很多次了，他已经退休了。

但此次阿里巴巴和易居联合推出的“天猫好房”，还是一石激起千层浪，唱兴唱衰的都粉墨登场，我中介要亡了，销售要失业了。

公说公有理，婆说婆有理，反向推导原因，谁不能找上个十个八个呢？

线上卖房，相信大多数人对这种模式仍然是存疑的。疫情的大半年里，做线上狂欢的不少，重仓抖音也有，但大浪淘沙之后，也是后继乏力，没有再听闻房企在这上面追加投资。

这就更让人不由得怀疑，房产的线上模式能走通的可能性。

毕竟作为大宗消费品，房产的属性特殊，不存在消费者权益的7天无理由退货，项目制导致的产品差异，也没有品控的说法，毕竟你不能在同一块土地上，修两个一样的项目，就如你不可能踏进同一条河两次一般。

一旦买错，可能就是数年，甚至数十年的深坑。所以眼见为实，仍然是房产置业的第一要义。

至于天猫房产，这不是阿里第一次进入房产市场。早在2010年时，阿里旗下淘宝，就和口碑网联合成立了淘宝房产频道，当年也是轰动一时，如今也还能搜到许多报道。但早在2004年，淘宝和口碑就在这方面有所接洽。

时间仅过去一年，淘宝房产便宣告失败，业务部门被关停。

2014年，淘宝房产计划重启，频道联合万科做了一场“账单抵扣房款”活动，淘宝用户一年花销，可在购买万科指定楼盘时冲抵房款。

记住这个指定楼盘，之后还会说到。

创新的玩法，又掀起了一波线上高潮，但频道本身还是不温不火。之后的线上玩法，基本上只剩下双11的折扣。

而这一次阿里与易居的合作，成立的天猫好房业务板块，声称至少在未来3年内不赚钱，所有收入100%补贴购房者，并计划触达4亿家庭，并打造房企第二官网和第一营销平台，实现天猫好房“让天下没有难卖的房子”的愿景。

而频道的首次发力，便是今年的“房产双11”活动，号称百亿大补贴。

百折不挠的阿里，挤破脑袋想往房产里钻，是要革中介的命吗？这样的举动有意义吗？

首先来解答第一个问题：阿里真的是要革中介的命吗？

肯定不是，这个格局不会这么小。

首先房产这个商品，现场体验是很重要的，虽然是所有环节的最后一环，确实不可或缺的一环。品控这个东西，很难在房子上用，即使同一房企的同一产品线，也会因为地产不同，配套不同，施工方不同，甚至操盘人的不同，把一个精品产品线做出屎来。

假如你从网购这个逻辑里跳出来，你会发现在房产这个领域，线上其实是一个渠道效用，信息的释放渠道。

21世纪这个信息爆炸的年代，什么最重要？信息。

你抬头看一看身边的公交站台、户外高炮，电梯轿厢，什么广告最多？

对，房产，这个广告、媒体界的绝对金主，每年在广告上燃烧以亿为单位的经费。

所以，信息是很贵的。

为什么这几年，房企都愿意和渠道、中介机构合作？因为渠道散发信息，比广告媒体铺得更广，更精准，也更有粘性。

至于粘性这个词，被中介粘上过的人应该都知道。

中介掌握了大量的客户资源，房企需要付给中介渠道费用，以成交的金额提成。而这边广告的支出仍然是大头，客户成交的费效比却远不如渠道，慢慢地房企开始有所偏移。

当费用逐渐由广告挪向渠道时，大量的经济投入会刺激更多的人进到中介这个行业，客户越来越多的被中介拿在手上，房企就更发现广告支出的不划算。

至此，房企被渠道绑架了，如今很多房企，几乎停了渠道，就很难有客户上门，更不用说成交。

举几个数据，从2014年到2019年这6年时间里，中国通过中介完成的销售和租赁从3.2万亿增加到了10.5万亿。二手房和新房市场增长率分别为21.6%和43.1%，中介在所有房屋交易总体渗透率从33%升至47.1%。

47%，这已经是一个非常可怖的数据了。

被渠道绑架的房企，信息权，产品的信息释放权和客户信息权，都在中介手上。作为渠道，是要收渠道费的。所有启动渠道的项目，渠道的费用，都是要出在羊身上的。

假如你到启动渠道前后的同一项目上访，可以明显地觉察到几天之内有一次很微妙的调价。

当企业被渠道，被平台绑架，那么终端是拿不到实惠的。

那么回答第二个问题，阿里的天猫好房有意义吗？

毫无疑问是有的，毕竟互联网时代，缩短信息传达的距离，优化传播结构，所有通过结构调整省下来的费用，最终都有一部分会到消费者身上。

房企是要盈利的，成本是要算的，地价、建安成本、广告费、营销费、渠道费，而3-5个点渠道费并不便宜。

所以每一个对原有产业链条有冲击，向着优化而去的尝试，都是有意义的。

当然，中介不会消亡，但肯定会有影响，特别是中小型中介。

那么如果线上渠道迅速成长，消费者能拿到多少好处？如每次大促所说的8折？5折？

真的，想太多了。早在初中政治我们就读到过马克思的名句：有百分之五十的利润,它就铤而走险；为了百分之一百的利润,它就敢践踏一切人间法律；有百分之三百的利润,它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。

大多数人不知道，企业的利润率，其实没有大家想象得那么高。包括三星、索尼等很多世界知名企业，利润率都在5%以内，利润超过10%的公司少之又少。

恒大疫情期间先是75折，最近又7折杀回市场，房产这种商品，同一地段，品牌溢价10%已经很了不起了。若7折能卖，之前至少高出同地段竞品价格30%，但这是不可能的。

所以，房产行业，优惠的包装已经是个公开的秘密了。

每个房企，每个项目，细到每个房号，在房产局都是有备案价的，所以其实销售的底价，早已暗中标好。

这个折再如何打，只是说辞上的差异，包装的艺术。

所以大家看到的很多促销，限制房型，限制项目，就像万科和阿里搞的账单冲抵房款活动，限制项目是实实在在的。

至于限制的是哪些项目，有什么特质，大伙可以自行研究研究里面的门道。

最后，唯一的实惠，便是百亿补贴，跟拼多多的百亿补贴是一个道理，资本的进入，烧资本的钱来补足差价，那么这个商品就能真的以超低的价格卖给你。

但房产这种百万级的商品，一套即使补贴2%，也是2万，百亿看上去很多，放在全国范围内，也是不够看的。

至于最后能真正补多少？要看资方愿意拿多少钱往里砸，对未来平台成长的期望有多高，盈利的看好程度有多有信心。

最后这场双11，究竟是优惠包装上的狂欢，还是实实在在的实惠，就要看具体的价格了。

所以，大家要明白的是，便宜是很难捡的，对于自己看好的项目，一直在看的项目，熟悉价格的项目，如果合适，是可以买的。

买房这种事，大概也不会为了2%、3%这样的补贴去胡乱下手，毕竟买不起的地段，补贴了10%也照样买不起。

而买得起的地儿，得，优惠？摇号中不中都另说，还要优惠？

作者： Leon

主编： 王小贝