询价 - 优惠网

保障性租赁住房REITs询价阶段即现火爆。

8月8日晚，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT同时公布了发行最新进展，红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT确定了发行价格和发行日期，并公布了网下询价结果，2只基金网下询价认购倍数分别高达108.96倍和133.03倍，华夏北京保障房REIT则确定了询价日期，发行节奏加快。

公募REITs网下询价认购倍数首超130倍

8月8日晚，红土深圳安居REIT在深交所发布基金份额发售公告，确定基金认购价格为2.484元/份，基金募集期为8月16日至8月17日。

公告显示，红土深圳安居REIT发售的基金份额总额为5亿份，发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。初始战略配售基金份额数量为3亿份，占发售份额总数的比例为60%。网下发售的初始基金份额数量为1.40亿份，占发售份额总数的比例为28%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.60亿份，占发售份额总数的比例为12%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。

据悉，此次发售询价日截至2022年8月5日15:00，红土深圳安居REIT共收到83家网下投资者管理的252个配售对象的询价报价信息，保险机构、券商资管、私募基金、信托、券商自营等机构投资者均有参与。全部配售对象拟认购数量总和为186.241亿份，为初始网下发售份额数量的133.03倍，刷新了国内基础设施REITs询价认购倍数最高纪录，机构投资者对保障性租赁住房领域的REIT项目表现出了极大认可。

中金厦门安居REIT在上交所发布了基金份额发售公告，确定基金认购价格为2.6元/份，募集基金份额总额为同为5亿份，基金募集期同为8月16日至17日。69家网下投资者管理的220个配售对象参与了中金厦门安居REIT的询价，拟认购份额数量总和为143.12万份，为网下初始发售份额数量的108.96倍。

同日，华夏北京保障房REIT在上交所发布基金询价公告称，将于8月12日开启询价。中国证监会准予华夏北京保障房REIT发售的基金份额总额为同为5亿份，战略配售、网下发售、公众投资者发售的数量亦分别为3亿份、1.4亿份和0.6亿份。

红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT在询价阶段即现火爆，与公募REITs火热的行情不无关系。如最近的一只公募REIT于2022年7月26日上市，上市首日涨幅达到21.52%，最新价距发行价上涨31.21%。

保障性租赁住房REITs加速落地

截至8月9日，已有14只公募REITs成功上市交易，上述公募REITs项目涵盖产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保、清洁能源等资产类别。

此次正处于发行阶段的3只公募REITs均为保障性租赁住房项目，从获得证监会注册批复到启动发售工作，保障性租赁住房REITs加速落地。

保障性租赁住房REITs发行意义重大。此前，沪深证券交易所发布保障性租赁住房公募REITs规则指引，对保障性租赁住房试点发行基础设施REITs进行规范和引导，具体内容为，一是助力保障性租赁住房领域盘活存量资产，促进投融资良性循环；二是促进保障性租赁住房领域专业化发展；三是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，严格落实国家房地产调控政策要求；四是强调回收资金管理，压实参与机构责任。

据悉，红土深圳安居REIT本次发行选取了4个深圳优质项目参与保障性租赁住房REITs试点，项目均已取得保障性租赁住房认定书且位于深圳核心区域或核心地段，整体出租率达99%，共涉及保障性租赁住房1830套、13.47万平方米，资产评估值约11.58亿元。

中金厦门安居REIT的底层资产为园博公寓、珩琦公寓两个保障性租赁住房项目，合计建筑面积19.86万平方米、4665套房源，主要为满足青年人、新就业大学等市民群体的过渡性租赁需求。

华夏北京保障房REIT的项目底层资产为北京市海淀区文龙家园和北京市朝阳区熙悦尚郡两处公共租赁住房项目，两个项目总建筑面积约11.28万平方米，有2168套可出租房，总估值约11.51亿元。此次项目的回收资金将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目的建设。

中信证券表示，保障性租赁住房REITs带有一定的公共服务属性，而保障性租赁住房的租金较市场化租金往往有一定的折扣，因此保障性租赁住房往往具有稳定的出租率和租金收入，且核心城市的保障性租赁住房收益率不会受周期性风险的影响，这种属性与REITs产品天然适配，看好底层资产运营受局部疫情影响更小的产权类REITs。

公募基金加大投入，抢滩公募REITs

建信基金此前在接受券商中国记者采访时表示，我国公募REITs市场蓄力已久，未来将是一条万亿级别的赛道。

公募基金公司纷纷加大投入，抢滩公募REITs。除了已成功发行公募REITs产品的13家基金公司外，不少尚未入局的基金公司已经开始寻觅专业人才，争取公募REITs项目。

此次发行保障性租赁住房REIT的三家公募基金管理人均具有丰富的REIT管理运营经验，如华夏基金已经成功发行华夏越秀高速REIT和华夏中国交建REIT，在管公募REITs规模超百亿元，红土创新基金成功发行红土盐田港REIT，中金基金成功发行中金普洛斯REIT。

在组织架构和人才储备方面，红土创新基金表示，公司设置了独立的基础设施投资部以作为基础设施基金投资管理部门，目前，基础设施部具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员8名，其中具备5年以上基础设施项目运营经验的主要负责人员5名。

华夏基金表示，公司REITs研究管理经验丰富，早在2015年就组建了专门的REITs团队，开展REITs研究储备，现已设立基础设施与不动产投资部，拥有超过10位专业的基金经理和投资研究人员，负责REITs项目投资和投后运营。

如果想了解更多实时财经要闻，欢迎关注我们。

在企业采购中，如何实现采购物资物美价廉，如何在市场询价时做到有的放矢，是每一个采购工作者的工作职责和价值体现。

通过核实采购计划、收集市场信息、筛选潜在供应商等方式为询价做好铺垫；通过比价，正确、科学地估算低价，做到“心中有数”，采购中“游刃有余”，既提高采购效率、保证质量，又能节省资金。可见，采购前期市场询价与管理对于采购的顺利进行至关重要。

影响采购价格的因素

1.生产成本。成本是影响物资价格最根本也是最直接的因素，销售价格扣除成本即是生产商赚取的利润，在销售价格不变的前提下，实现利润最大化就必须保证成本最小化。同理，为了维持利润不变，在成本增长的同时就必须提高销售价格，所以说生产成本的变化会直接影响到销售价格。

2.规格型号。物资的规格型号描述的越详细说明对于此项物资的采购要求越明确。详细的描述通常涵盖物资的材质、用途、参数等信息，这些信息一方面有助于我们准确采购所需物资，另一方面也有助于供应商及时、准确的报价。

3.质量标准。任何产品都有质量标准，不管是国家标准、行业标准还是企业标准，生产企业都必须严格执行才能生产出合格的产品，高标准对应着高品质的产品，低标准对应着低品质的产品。所以，同一件产品执行的质量标准不同，对应的价格也就不同，也就是人们常说的“一分钱一分货”。

4.采购数量。当采购数量较大时，为了实现薄利多销或者摊低销售成本，供应商往往愿意出让部分利润、降低售价来促成销售。目前，一些大型企业实行的年度代储集中采购和季度、月度集中报计划采购等措施就是为了在采购时形成批量，以便在采购时能够向供应商争取更多让利，从而降低物资的采购价格。

5.市场供求关系。当采购物资属于紧俏商品时，供应商占据市场主动地位，对于产品定价有更多的话语权;当采购物资属于普通商品，市场供应充裕，采购方则对于物资定价具有更大的话语权。

除此之外，某些产品的生产、销售存在着规律变化，掌握市场需求的淡旺季，找到并抓住这种规律变化可以更好地把握采购时机，以相对低廉的价格买到所需产品。

6.交货、付款条件。交货及付款条件也是影响物资采购价格的一个很重要因素，没有经验的采购人员在谈及采购价格时往往会忽略到这个重要条件

交货条件包括交货时间、交货地点、运输方式等。日常采购中的急用料物资，交货期往往很短，如果市场上没有现货，生产企业就必须加班加点地生产，这就造成了企业生产成本上升，为了转移这部分成本就必须提高售价，所以急用料物资往往采购价格比较高。

交货时如果由采购方自行承运，供应商则会相应地降低价格，反之，由供应商承运，采购价格必然包含运费。为了降低自身资金占用成本，供应商更青睐于现金支付。采购时供应商通常都会要求预付一定比例的货款作为定金，但采购方为了降低自身的风险往往不愿意提前支付货款，为了尽早或更多地获得现金支付，供应商通常愿意适当降低售价来作为交换条件。

采购价格种类

采购价格是在采购过程中，采购方与供应商就某种所需产品或者服务所确定的交易价格。在实际采购过程中，根据交易条件的不同，采购价格也有很多类型，下面列举几种常见的采购价格类型：

1.送达价。送达价是指供应商的报价当中包含负责将商品送达采购方指定的地点或者仓库时，期间发生的所有费用都由供应商来承担。

2.出厂价。出厂价是指供应商的报价不包括运输费用，而由采购方自行承担运输责任。此种情况通常是采购方自身具备运输工具和运输能力或由于供应商报价中运费比例过高。

3.现金提货价。现金提货是指采购方以现金或相等的方式支付货款，即“一手交钱一手交货”。现金提货的方式，供应商免除了在交易过程中的风险，而采购方则通常可以享受到一定的现金折扣。

4.含税价、不含税价。通常供应商在报价时都会注明是含税价或不含税价，它们之间的换算公式是：含税价=不含税价(1+税率)。如果在实际询价过程中供应商没有注明报价是否含税则一定要核实，同时明确税率是多少。

询价前的准备工作

1.核实采购计划。采购计划是根据生产需求计划来编制的，及时准确地采购到所需物资，才能更好地为生产服务，因此，在采购物资询价之前首先要对采购计划进行核实。在核实采购计划时应该注意以下几点：采购计划必须是书面的且经过主管部门及领导审批；采购计划必须要有明确的内容，例如，物资名称、规格型号、采购数量、质量标准、交货期限等必要信息；非标定制产品或技术较为复杂的产品，采购计划必须附带加工图纸或技术协议等附件。

2.市场信息收集。核实采购计划后，对于拟采购物资的市场信息应进行调查收集，以便于制定下一步供应商的初步筛选及询价策略。

确定市场供应类型，要弄清拟采购物资市场类型是垄断性市场还是竞争型市场？如是垄断性市场是独家垄断？还是少数寡头垄断？如是竞争型市场，竞争是否充分？根据不同的市场供应类型，制定不同的采购策略，如竞争型市场，竞争充分则选商范围广，可以通过市场公开招标采购，充分发挥市场竞争作用来降低物资采购价格。了解市场发展水平，拟采购产品属于新型研发产品还是技术成熟型产品或者是淘汰落后产品。一般来说，新型研发产品市场属于成长期，供应商数量较少，供应商前期产品研发投入较高，因此初期市场定价较高，而技术成熟和淘汰落后型市场，市场产品供应充裕，市场竞争激烈，属买方市场，采购定价时有利于采购方。

3.潜在供应商的选择。了解市场情况后，可根据已掌握的信息，从众多供应商中初步选择拟合作的潜在供应商，筛选时可参考以下几点：从企业已有的供应商资源库中进行选择；从已有过采购记录且信誉优良的供应商中进行选择；从处于行业领先地位的知名供应商中进行选择。

除了上述几点外，还需注意在采购订单数量金额较大时，应考察拟合作的供应商是否具备相应的规模，是否有能力按期交付订单。

市场询价

1.询价方式。

在完成了潜在供应商筛选后，可以展开市场询价工作。

口头询价（通过电话或当面说明的方式向供应商询问报价），注意询问时需明确说明拟采购物资的名称、规格、数量、交货期限、交货地点、付款方式等。此种询价方式因为可能发生沟通上的误解且口说无凭，一旦实际采购中发生差异容易产生纠纷，所以是一种非正式询价方式，但是可以作为一种初步了解市场行情的方式；采购人员通过电子邮件或即时通讯软件向拟询价供应商的业务人员发送询价单，对方通过同样的方式进行报价回复。

网络询价具有快捷、便利的特点，但前提是要准确获得对方的联系方式，否则可能造成邮件丢失、错误投送等情况，不但耽误了询价工作，还容易造成企业采购信息泄露。

鉴于前述两种询价方式在操作上存在的弊端，采购人员在实际市场询价时多以书面询价的形式向供应商通过传真等方式发送询价单，而供应商收到询价单后按照要求在规定的期限内以报价单的形式对询价做正式的书面回复。此种方式较为正式，供应商的书面报价单也常被作为日后双方达成采购交易的重要依据。

市场询价是采购人员了解市场供需情况的一个重要环节，也是准确掌握市场信息最直接、最有效的方式，对于市场询价信息的收集、整理和分析是开展下一步采购工作的基础。

2.报价单处理。通常情况下采购人员通过初选供应商，发出询价单进行市场询价，供应商在规定的时间内以报价单的形式进行回复。采购人员需要对供应商报价单内容进行审核、分析。审核报价单，审核报价单中物资名称、规格型号、数量、单位、单价、交货期等信息是否完整以及与询价单内容是否一致;报价单中产品质量标准是否满足采购要求;报价单中的价格类型是否标明;报价有效期是否注明;付款条件是否能够满足;交货方式及运输方式;有无其他附加条款;如订单达到一定数量可以享受折扣或者达到一定数量供应商才接受订货等。比价分析，采购人员通过对供应商报价单的比价分析，可以为后期制定采购底价提供参考。

在进行比价分析时应注意以下几个方面：

(1)剔除无效报价，所谓无效报价就是指无法满足采购要求的或者不符合规定的报价：如交货期无法满足生产要求;付款条件无法满足;有效报价期限内无法完成采购;报价超过截止日期等情况;

(2)统一报价单位，如某润滑油品报价，供应商报价单位有“元/桶”和“元/千克”，应该按照包装规格先换算为统一单位后再进行比较;

(3)含税价与不含税价之间的换算，在遇到供应商报价类型不统一时，应根据换算公式进行统一之后再进行比较;

(4)统一报价单位及报价类型之后，可以对各家供应商的交货期长短、付款条件、是否承运等条件进行比较，如供应商报价不含运费，进行比较时需考虑价款中的运输成本。

在对供应商报价进行比价分析时要遵循的原则：必须是在同等或相近条件下进行比较，如有甲、乙两家供应商报价一致，但付款条件不同，甲要求先支付一定比例货款，而乙要求货到验收合格后付款，那么在进行价格比较时，乙的报价条件要优于甲的。

本文为转载，有删减，如侵权，联系删。