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怎样能买到法院拍卖的房子
法院委托拍卖房地产是法院在执行过程中委托拍卖公司对相关房产进行强制拍卖。在拍卖前,法院会委托独立的专业评估机构对该房产价值做出评估,确定拍卖底价后,由拍卖公司具体负责拍卖过程。
然而,作为一种非主流的房地产交易模式,房地产拍卖对于大部分普通购房者来说还是件很陌生的事情,它何以能成为二手房市场交易新宠呢?记者在走访中发现,为我们大部分业外人所不了解的是,拍卖房在交易成本和销售价格上具有得天独厚的优势。
低至七折的价格
13800元/平方米!这是上个月天问公司受法院委托在拍卖北京朝阳区高档楼盘棕榈泉国际公寓两处房产时的成交价格。某网站房产频道显示,在2006年2月份最后一次更新资料时,该楼盘均价为19500元/平房米,其2003年开盘时的均价已是11000元/平米。
照此计算,该拍卖价格仅为市场价格的7折,而这还没有算上今年上半年以来北京房地产价格整体上涨的因素。
“拍卖房的价格都会比市场价格低一些。目前北京的拍卖房价格相当于市场价的8.5折吧,而南方的城市比如广州、上海等地拍卖房市场比较成熟,而且人们对于二手房没有偏见,拍卖房价已高达市场价的9折或以上。”天问拍卖公司的负责人季涛向记者分析说,在两三年前,由于对二手房消费观念没有转变,加上房源比较差,在北京法院拍卖房的价格甚至会低至7折以下。
不过,随着目前房地产市场的水涨船高,法院拍卖房交易正日渐活跃。
“现在房源越来越好了,很多都是从未入住过的新房,这吸引了很多个人买家。”季涛说,目前参与竞买的买家主要是中介公司和个人买主。
房地产市场的强劲走势,让很多中介公司在参与竞拍时都带有一种明显的“收房”心态,“不论地段,不论户型,基本上觉得价格合适就出手了。”一位拍卖师告诉记者,中介公司的竞拍者往往比较看重价格因素,一旦觉得“转手就有得赚”,就会豪气出手,因为他们有庞大的营销网络和营销队伍,所以地段、户型等缺点他们都可以自行克服。
而个人买主往往是有实际需求的,一旦觉得房子合适,即使价格高一点,立马也会出手。不过在已成交的交易中,个人买家却比较少,“因为一般的拍卖房都是一次性付清款项,这让很多个人买家望而却步。”季涛分析说。
3%的成本差
与销售价格低廉紧密相连的是卖家的利益。卖家为何同意以折扣价格卖房子呢?
“法院强制执行是一方面因素。”一位拍卖公司的人士告诉记者,由于无力偿债等因素遭法院对其资产的强制执行。这种情况比较容易发生在房地产市场不景气的时候,但是在目前如日中天的房地产市场,很多人之所以情愿被法院“强制执行”是出于成本的考虑。
今年6月1日,国家税务总局所发的《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》开始生效。
这意味着,如果房主选择通过市场化的手段比如选择中介把房子转手出去,在缴纳5%的营业税和1%的转让收入的个人所得税外,还需要付给中介公司2%左右的服务费,此外,房主还需要不厌其烦地承担“散户”看房的打扰。
“法院拍卖的房产是不用缴纳营业税的,严格来说,也不用缴纳个人所得税。”季涛说,对于卖家来说,尽管要承担法院诉讼费和评估公司和拍卖公司的相关服务费用,但是这所有的费用加起来远远低于房屋交易价格的5%,季涛表示。
相比之下,即使在价格上略有所让步,在房主看来,通过法院拍卖房产仍不失为一种极好的避税方式。
“这样很可能会导致一些炒房者故意有钱不还债,让债权人起诉后由法院将其房地产拍卖,从而避开政策的限制。”一位分析人士认为。
按照人民法院司法拍卖的公告及时参与竞拍即可。
附司法拍卖相关规定:
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》
第三条 人民法院采用随机方式确定评估、拍卖机构。高级人民法院或者中级人民法院可以根据本地实际情况统一实施对外委托。
第四条 人民法院委托的拍卖活动应在有关管理部门确定的统一交易场所或网络平台上进行,另有规定的除外。
第五条 受委托的拍卖机构应通过管理部门的信息平台发布拍卖信息,公示评估、拍卖结果。
《拍卖法》
第四十二条拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实。拍卖人接受委托的,应当与委托人签订书面委托拍卖合同。
第四十五条拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。
第五十二条拍卖成交后,买受人和拍卖人应当签署成交确认书。
第五十五条拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的,委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料,向有关行政管理机关办理手续。
然后,拍卖当天参拍。
拍卖不成交的保证金自动退回原账户。
拍卖成交的,按照公告要求时间内付齐全款,到法院拿到成交确认书。
等法院给你裁定书及协助执行通知书,通常要等一个月左右。
买受人本人持身份证原件及上面说的成交确认书及法院给的两个资料原件,到当地房管部门办理司法拍卖房单方过户手续。具体按照当地房管局要求的手续,交纳所有的过户税费。
最后没吃法院的资料到物业清偿物业管理费及水、电等其他欠费,与物管做交接,取得房屋使用权。
法中拍拍专做房产过户
拍卖有哪些流程?拿武汉举例
1、申请人在规定的时间内,在数字武汉网站下载拍卖文件电子文本或到武汉市土地交易中心一楼咨询窗口领取拍卖文件。
2、到武汉市土地交易中心携有效证件提交书面申请。并通过银行交纳保证金。
3、经审查,申请人按拍卖文件的有关规定交纳竞买保证金和具备申请条件的,武汉市土地交易中心将在确认其竞买资格。
拍卖过程收取费用吗?
竞拍成功后,武汉市土地交易中心按房屋成交价(200万以内)的5%收取佣金。
竞拍成功后如何办理过户?
法院拍卖的房源在竞拍成功后,竞拍者拿竞拍成功的确认书到法院取得相关司法文书。将此司法文书交与房屋所在地的房管局办理相关过户手续。
但需注意法院委托拍卖的房产,不一定可以办理房产证。能否办理房产证取决于是否竣工验收合格,并向房产部门备案。另外还需向房地产登记中心进行初始登记(即大确权)。完成了初始登记,房产登记中心才会有该楼盘的档案资料,才能为业主们办理房产证。另外因历史原因未缴清地价款,或者开发商将土地使用权抵押贷款而未解封的,也不能办理房产证。
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