内部认购销售手段

在房地产销售策略中， 低开高走 已成为一种普遍手法。开发商在初期会设定较低的价格，以吸引投资者，随着项目进展和市场认可度提升，价格会逐渐上涨。当商品住宅销售量达到80%时，开发商会进入清盘阶段，此时价格通常更为亲民。这种阶段购房的实惠体现在价格和实物质量两方面：价格优惠可能高达数万元，而且清盘房作为现房，质量问题经过检验，购房者能更为清晰地选择和要求返修，确保房屋内在质量。

然而，关于内部认购，相关部门已经出台规定：建设部、国家发改委和国家工商总局联合通知，开发商在取得预售许可证后必须10日内开始销售，未获许可的项目禁止非法预售或变相预售。内部认购曾是开发商自筹资金的手段，中小开发商尤其依赖于此。开发商会通过内部认购给予购房者高折扣，开盘时提供15%-20%的溢价。参与多次内部认购的购房者可能成为开发商的忠实客户，开发商借此无需成本获取大量资金，而炒楼者则能长期稳定获得回报，实际的利息成本由后期购房者承担。

近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种 内部认购 的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照 开盘价 而言的，如果按照目前房地产发展商通行的 低开高走 的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的 最低时段价 ，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的 便宜 。